Освіта та самоосвіта

Реферати, дослідження, наукові статті онлайн

Ринок землі та нерухомості та його особливості в сучасній Україні

Вступ

Актуальність теми. Процеси трансформації економіки України мають відбуватися на засадах збалансованості та взаємоузгодженого розвитку всіх складових ринку, у тому числі нерухомості. Формування і розвиток ринку нерухомості мають здійснюватися у відповідності із загальним прогресом економічної системи для забезпечення її ефективності, оскільки він концентрує в собі вагому частку національного багатства та забезпечує матеріальні підвалини для реалізації практично всіх видів діяльності.

Процеси функціонування ринку нерухомості постійно перебувають у центрі уваги науковців. Але в більшості випадків вони досліджують лише окремі аспекти проблеми, пов’язані, в першу чергу, з управлінням комерційною нерухомістю, визначенням її вартості, аналізом інвестиційних особливостей окремих ринкових сегментів. Серед вітчизняних авторів, праці яких присвячено зазначеним питанням, слід назвати І. Геллера, О. Гриценко, О. Кащенко, А. Монченкова, В. Назарову, В. Прорвича, А. Третяка.

Основною метою дослідження є обґрунтування методологічних підходів до аналізу процесів розвитку ринків нерухомості та землі.

Відповідно до мети у роботі визначено такі завдання:

  • виявити особливості функціонування ринку нерухомості у трансформаційний період;
  • поглибити базові положення системи формування ринку нерухомості;
  • визначити специфіку розвитку ринку нерухомості у процесі реформування земельних відносин;
  • провести дослідження сучасного стану ринку землі та нерухомості в Україні.

Об’єктом дослідження є процеси формування і функціонування ринку нерухомості.

Предметом дослідження в межах обраного об’єкта виступають теоретико-методичні проблемні економічні та регіональні аспекти розвитку ринку землі та нерухомості.

1. Ринок нерухомості та особливості його функціонування на загальнодержавному та регіональному рівнях в Україні

Повноцінне функціонування ринкової економіки неможливе без ринку нерухомості, оскільки він істотно впливає на численні економічні процеси, і насамперед — на заощадження, нагромадження, інвестування. Ринок нерухомості перебуває в міцному взаємозв’язку з ринком споживчих товарів, ринком цінних паперів і ринком капіталів. Тільки в єдності вони зможуть забезпечити нормальне функціонування ринкової економіки.

Сьогодні проблеми нерухомості досліджуються дуже активно ‘. Проте існуюча ситуація демонструє явне відставання економічної науки від реальних потреб практики. Правове поле поступово заповнюється законодавчими актами, що регулюють ті чи інші відносини функціонування нерухомості  . Але в найближчому майбутньому неоднозначність юридичних трактувань нерухомості в цих нормотворчих документах створить складності в правовому регулюванні відносин, які виникають у зв’язку з нерухомістю. В одному випадку нерухомість визначається як «земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об’єкти та все, що міцно зв’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди, повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти, що підлягають державній реєстрації» . В іншому випадку під нерухомістю розуміються земельні ділянки, жилі та нежилі будівлі, споруди, приміщення (квартири) або їх частини та інші об’єкти, переміщення яких неможливе без шкоди для їх призначення.

З огляду на це економічна наука покликана надати категоріальну чіткість визначенню нерухомості, розкрити її роль у системі економічних відносин, з’ясувати об’єктивні закономірності функціонування і знайти правові форми регулювання даного явища [4, c. 40].

При аналізі нерухомості ми виходитимемо з такого її розуміння. По-перше, це земля і все, що міцно зв’язане з нею природно (ліси, водойми та ін.). По-друге, це об’єкти, міцно зв’язані із землею діями людей, тобто нерухомість у вузькому розумінні слова (будівлі, споруди тощо). Головна особливість нерухомості в цілому полягає в тому, що вона виступає (прямо або непрямо) носієм природних або економічних властивостей землі. Так, наприклад, у вартості квартир і комерційної нерухомості (офісів, торговельних приміщень, складів тощо) дістають вираження не тільки цінність матеріально-речового тіла, але й особливий доход у формі земельної ренти. Поза цією земельною компонентою оцінити реальну вартість нерухомості неможливо. Крім того, на ринку нерухомості продаються не стільки матеріально-речові блага, скільки різні специфікації прав власності, що виражають різні інтереси, вигоди і привілеї від володіння нерухомістю.

Дослідження закономірностей формування ринку нерухомості передбачає розкриття його структури. На нашу думку, ринок нерухомості можна структурувати за такими основними критеріями:

—      природно-фізичні характеристики;

—      економіко-функціональні особливості;

—      специфікації прав власності;

—      соціально-економічне призначення;

—      масштаби.

За першим критерієм, ринок нерухомості поділяється на ринок землі у відповідності з її природно-фізичним призначенням (сільськогосподарські землі та землі для несільськогосподарського використання) і родючістю, а також на ринок об’єктів, міцно зв’язаних із землею діями людей (будівлі, споруди тощо).

За другим критерієм, ринок нерухомості поділяється на ринок нерухомості як споживчого блага (ринок житла) і ринок нерухомості як виробничого або інвестиційного блага.

Залежно від специфікацій прав власності ринок нерухомості поділяється на ринок володіння на основі права власності (ринок абсолютних або обмежених прав власності) та ринок володіння на основі права користування (ринок оренди).

Соціально-економічне призначення нерухомості визначається мотивом її придбання: одержання доходу від здавання в оренду або перепродажу; використання як фактора (умови) господарювання; для житла. Залежно від мотиву придбання уся нерухомість поділяється на комерційну (доходну) і некомерційну (недоходну). Відповідно формуються особливі сегменти ринку нерухомості.

Відповідно до критерію масштабів, ринок нерухомості буває національним, регіональним і локальним. Процеси, що відбуваються на ринках таких видів, мають дуже істотні відмінності.

Для розуміння природи будь-якого явища дуже важливо вивчити, як воно виникло і які етапи пройшло у своєму розвитку (адже і в розвинутому стані кожне з них зберігає генетичний код попереднього розвитку) . Будь-яке явище проходить у своєму розвитку стадії виникнення, формування і зрілості.

Виникнення належить до формального (або абстрактного) періоду існування явища. Особливість цієї стадії полягає в суперечливості стану, який можна описати словами «явище вже є, і його ще немає». У даному випадку суть у тому, що явище виникає лише в якихось епізодичних (або фрагментарних) формах. У нього відсутні власні закони розвитку, але вже з’являються певні зародкові форми функціонування. Так, наприклад, в умовах командної економіки не можна було говорити про присутність ринку нерухомості, що функціонує нормально. Але водночас існувала приватна («особиста») власність на такі об’єкти нерухомості, як будинки, дачі та гаражі. їх можна було продати, передати у спадщину, подарувати. Багато ринкових операцій (легально або нелегально) могли бути проведені з об’єктами кооперативної та державної власності. Проте ніхто не міг говорити про повноцінний ринок нерухомості. Все ж моменти його вже мали місце (і насамперед — у формуванні цінових пропорцій, в оформленні прав власності).

Отже, в умовах адміністративно-командної економіки існували лише формальні риси (або фрагментарні елементи) ринку нерухомості. В істинному розумінні це ще не ринок. Але в такому «не-ринку» простежуються певні риси ринкової структури, які потім почнуть проявлятися на етапі формування ринку нерухомості [1, c. 65-66].

Стадія формування українського ринку нерухомості починається в перехідній економіці трансформаційного типу. Трансформування і перехідність — це загальноісторичні закономірності розвитку, але вони мають конкретно-історичний зміст. Сьогодні в економічній теорії досить обґрунтовано розглядаються особливості трансформаційних процесів, і зокрема — їх інверсійний характер, пов’язаний з перестановкою економічних перетворень у послідовності. Їх інверсійність порушує загальноісторичну логіку розвитку, змінюючи послідовність подій, які відбуваються. Формування ринку нерухомості в Україні яскраво демонструє інверсійність розвитку її перехідної економіки.

Головним фактором і першою особливістю інверсійного розвитку ринку нерухомості (як, до речі, і перехідної економіки в цілому) в Україні є перевернута взаємодія політики і економіки, переважання в об’єктивному процесі позаекономічних факторів. Якщо в загальноісторичній логіці розвитку економічні перетворення були визначальними по відношенню до змін у політичних та інших сферах, то інверсійний тип трансформування означає, що економічні перетворення диктуються політичними інститутами. Тим самим формується особлива логіка економічних реформ, отже — інтересів і переваг у їх проведенні. Така інверсія спричиняє різні суперечності, розузгодження і невпорядкованість. Політичне бачення змін не завжди укладається у досить жорсткі форми діяння економічних законів. Про це яскраво свідчить приклад приватизації державної власності, що виступає головною умовою становлення ринку нерухомості. Приватизаційні процеси здійснювалися у відповідності з Державною програмою приватизації, законодавством про приватизацію, Указами Президента України, постановами і методиками Кабінету Міністрів України. Оскільки закономірності процесу приватизації були вивчені погано і не враховувалися, то потрібні були безперервні зміни стратегії та тактики. Крім того, ідеологічна функція, притаманна політичному інститутові, нав’язувала суто об’єктивному економічному процесові певні ідеологізовані форми. Так, на початковому етапі приватизація проголошувалася народною, з спробами виокремити відповідні пріоритети і пільги для трудящих. Згодом зовсім чітко визначився об’єктивний характер приватизації — необхідність первісного нагромадження капіталу. Таке розузгодження реалій економіки та ілюзій політики призвело до порушень правових механізмів приватизації державної власності. Так, під виглядом трудящих у приватизації активну участь брали суб’єкти тіньового капіталу, що спричинило наростання соціальної напруженості, підрив довіри до здійснюваних заходів, формування способів досягнення цілей (привласнення власності) будь-якими, і в тому числі — незаконними, методами. Становлення ринку нерухомості в процесі приватизації відбувалося під впливом найрізноманітніших, суперечливих процесів — аж до оголошення «мораторію» на приватизацію її об’єктів.

Другою особливістю інверсійного характеру формування українського ринку нерухомості є порушення закономірностей первісного нагромадження капіталу. Його класичний механізм полягав у відокремленні виробників від факторів виробництва (насамперед — землі) та в концентрації капіталу в руках окремих суб’єктів. У процесі приватизації (приховано або явно) відбувається відокремлення працівників від засобів виробництва, але насамперед — у формі майна (нерухомості, основних або оборотних фондів). Приватизація нерухомості призводить до прихованої форми відчуження основної маси трудящих від землі, хоча остання і залишається в руках держави. Первісне нагромадження капіталу в перехідний період наочно показало, що приватизація нерухомості стала ключовим фактором концентрації та нагромадження капіталу в окремих руках. Інші види основних фондів (і тим більше — оборотний капітал) не можуть забезпечити головних умов первісного нагромадження капіталу (просторового розміщення і довго-строковості вкладення), які необхідні йому для довгочасного і нормального функціонування. Крім того, через приватизацію нерухомості власник здобуває право на землю. І хоча це не повний набір прав власності, все ж можна вважати, що перший крок на шляху до привласнення землі вже зроблено: продати землю, на якій розташовано об’єкт нерухомості, неможливо.

Третя особливість інверсійності розвитку ринку нерухомості в Україні полягає в тому, що звичайно, в закономірному історичному процесі, його становлення йде від простих форм до більш складних. Так, ринок нерухомості розвивався від дрібної приватної форми власності (насамперед — на землю) до більшої, а потім і до державної. В умовах нинішнього, перехідного, періоду ринок розвивається від державних форм власності до більш простих, приватних. Тим самим формується не відомий історії феномен — «державна емісія» нерухомості. Інакше кажучи, спочатку держава «випускає» нерухомість з своїх рук на первинний ринок, де ще не склалися закономірності ринкових механізмів, і насамперед — ринкового механізму ціноутворення. Це призвело До того, що на ринку нерухомості держава здійснила її початкову емісію практично безплатно (через житлові чеки і приватизаційні сертифікати), що, в свою чергу, наклало серйозні відбитки на всі наступні процеси розвитку цього ринку [5, c. 79-80].

На становлення ринку комерційної нерухомості глибоко вплинуло те, що він почав формуватися на основі ринку житла, ціни якого стали визначати ціни всіх інших видів нерухомості. Так, згідно з «Положенням про порядок проведення експертної оцінки державного майна при приватизації», як базову вартість пропонувалося брати ринкову вартість 1 м  жилої площі5. Тут зовсім не враховувався той факт, що механізми ціноутворення на різних сегментах ринку нерухомості зовсім різні.

Таблиця 1. Виділені особливі ознаки нерухомості в умовах становлення ринку

Особливі ознаки нерухомості Фактори, що їх визначають Прояв ознак нерухомості на ринку
Регіональна різноманітність правового режиму; несхожість позицій місцевих органів влади, що пов’язана із загальною неврегульованістю відносин в місцевих громадах; різниця в інвестиційній привабливості об’єктів нерухомості, активності на різних сегментах ринку та рівні цін на аналогічні об’єкти в різноманітних регіонах.
Невідповідність вартості нерухомості фінансовим можливостям більшої частини населення; повільне зростання реальних доходів населення, недостатній розвиток іпотечного кредитування; обмеженість інвестиційних ресурсів на ринку, порівняно низька ліквідність ринку нерухомості, незначні обсяги нового будівництва, перевага вторинного ринку над первинним.
Відсутність достатньої інформації про споживчі ознаки нерухомості; недостатній розвиток ринкової інфраструктури, відсутність навичок більшості учасників з комерційних угод; додаткові витрати на трансакції завдяки необхідності збирання та перевірки даних при реалізації угод, стримування розвитку ринку.
Нерівномірність розвитку окремих видів нерухомості; відмінність в законодавстві про використання окремих видів нерухомості; ринок землі практично нерозвинений, розвиток ринку промислової нерухомості відбувається повільно.
Неможливість точних прогнозів зміни вартості нерухомості; високий рівень макро- та мікроекономічних ризиків; ускладнена оцінка вартості об’єктів нерухомості, невисока інвестиційна активність.
Невідповідність існуючого використання основної частини землі та будівель найбільш ефективному; будівництво більшості об’єктів безвідносно до сучасних ринкових потреб,  як і організація використання землі; необхідність масштабної реконструкції будівель і споруд, паювання земельних ділянок для включення дієвих ринкових механізмів.
Переважання на ринку нерухомості об’єктів приватної власності; нерозвиненість механізмів корпоративних трансакцій, незначне поширення процесів злиття та поглинання, а також банкрутства; гальмування переходу корпоративного контролю до ефективних підприємців.
Предметом ринкових угод  є переважно нерухомість, що була у вжитку; наявність значної кількості нерухомого майна, яке поступово включається в орбіту ринку; низька інвестиційна та будівельна активність.

Четвертою особливістю інверсійного характеру становлення українського ринку нерухомості виступає порушення загальноісторичної логіки формування цін: вільне ринкове ціноутворення доповнюється державним регулюванням. На етапі становлення ринку нерухомості (первинний ринок) існував нормативно-державний механізм ціноутворення, і тільки значно пізніше (вторинний ринок) починають формуватися вільні ринкові ціни. Це призвело до того, що на одні й ті самі об’єкти нерухомості встановлювалися дві різні ціни.

І нарешті, п’ята особливість інверсійності розвитку ринку нерухомості в Україні дістає свій прояв у нерівномірності становлення і розвитку його окремих частин. Так, «піонером» ринкових перетворень став ринок житлової нерухомості, який нині активно функціонує в рамках закономірностей вторинного ринку. Набирають швидкості перетворення на ринку нежилої (виробничої та комерційної) нерухомості. А ринок землі перебуває в зародковому стані.

Найбільш рельєфно закономірності формування ринку нерухомості простежуються в розвитку ринку нежилої (виробничої та комерційної) нерухомості, тому основну увагу приділимо даному питанню. Критеріями виокремлення етапів формування цього ринку виступають міра розвинутості умов для його функціонування і реальність ринкових процесів у цілому [2, c. 90-91].

2. Особливості формування ринку нерухомості в Україні

На першому етапі формування ринку нерухомості в Україні (1992— 1995 рр.), через відповідне законодавство з питань приватизації державної власності, починають складатися вихідні умови для його функціонування. Цьому етапові притаманне створення реальних умов для становлення первинного ринку як жилої, так і нежилої нерухомості, а також формальних підстав для створення ринку землі. Головними шляхами «виходу» нежилої нерухомості на ринок стають неконкурентні способи приватизації державного майна, і насамперед — за допомогою викупу трудовими колективами і організаціями орендарів. Найбільш активно проходив викуп орендованого майна за договорами оренди. При цьому нерухомість викуповувалася у складі всього іншого майна, без якихось особливостей. З грудня 1992 р. по січень 1994 р. приватизацію даним способом було припинено. Це багато в чому зумовлювалося невизначеністю в розрахунку вартості нежилих приміщень, будівель і споруд, які були обов’язковою частиною майна, що передавалося в оренду, оскільки на тому етапі держава ще не могла встановити особливості приватизації нерухомості. На етапі формування первинного ринку нерухомості її об’єкти, які входили до складу основних фондів підприємств, викуповувалися в єдиному майновому комплексі, без особливого економічного і правового механізму. Згодом це серйозно ускладнило реєстрацію права власності на об’єкти нерухомості.

Одним із головних показників розвитку ринкових відносин в Україні є стан ринку нерухомості в цілому та окремих його сегментів. Ринок нерухомості є складовою національної економіки, без якого неможливе функціонування ринку взагалі. Формування ринку нерухомості в Україні характеризується нерівномірним розвитком його сегментів, недосконалістю законодавчої бази, низькою платоспроможністю громадян.

З метою формування житлової політики на регіональному рівні в Україні доцільно дослідити методологічний зміст аналізу і стан ринку житла як одного із сегментів ринку нерухомості.

З точки зору методологічного забезпечення аналізу ринку житла вихідною категорією визначено ринок нерухомості.

Ринок нерухомості — один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної економіки. Формування ринку нерухомості та його функціонування пов’язані з товарним виробництвом і відображають ступінь його розвитку. За радянських часів не існувало категорії «нерухомість» та «ринок нерухомості», що пояснюється існуючою на той час єдиною державною власністю на основні елементи нерухомості: землю, надра, ліси, водні ресурси, будівлі і споруди, крім власних, які не вважалися елементами товарного виробництва в умовах соціалізму. В умовах ринкових перетворень в системі реалізації ринку нерухомості подальшого вивчення та удосконалення потребує ринок житла і, зокрема, на регіональному рівні [7, c. 38-39].

У залежності від професійних та інституційних учасників ринку нерухомості, що впливають на створення та використання корисних властивостей об’єкта нерухомості, а також їх розподілу в ринкових умовах ринок нерухомості функціонує на макрорівні, на регіональному рівні, в окремому секторі економіки та мікрорівні — окремому об’єкті нерухомості.

У процесі проведеного аналізу автором врахована класифікація ринку нерухомості за видами об’єктів нерухомості, а саме: ринок землі та інших природних ресурсів; ринок комерційної нерухомості — будівель і споруд невиробничого призначення; ринок промислової нерухомості — виробничих будівель і споруд; ринок житла.

Види ринкової нерухомості поділяються на первинні та вторинні. Так, первинний ринок житла пов’язаний із будівництвом і продажем нових будівель. Вторинний ринок житла — операції, пов’язані з купівлею-продажем наявних житлових будівель. Кожний із ринків має свої об’єкти, суб’єкти, організаційну структуру, навколишнє середовище, джерела фінансування, які відображають ступінь соціально-економічного розвитку країни, її національні, географічні, кліматичні особливості, спосіб і якість життя населення.

Найбільш розвинутими в Україні є ринки земельних ділянок, житлової та комерційної нерухомості [2]. Класифікацію ринків нерухомості наведено на рис. 1.

Рис. 1. Класифікаційна схема ринків нерухомості в Україні

Суб’єктами ринку нерухомості є покупці, продавці та професійні учасники. Професійні учасники, у свою чергу, поділяються на: інституціональних, що представляють інтереси держави й діють від її імені, і неінституціональних учасників, що працюють на комерційній основі (підприємці, брокери, оцінювачі об’єктів нерухомості, фінансисти, девелопери, управителі нерухомістю та інші).

Відповідно до соціального підходу структура ринку нерухомості — це механізм вирішення соціальних завдань зі створення та споживання корисних властивостей нерухомості. Так, з метою виконання Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» подальшого вдосконалення потребує механізм забезпечення населення соціальним житлом, оскільки декларування житлових пільг певним категоріям населення без формування механізму джерел фінансування не сприяє розвитку ринку житла.

Становлення ринку житла в Україні відбувається досить повільно і хаотично. Відбувається переоцінка цінностей. На нашу думку, ринок нерухомості потребує систематизації наявного житла. Відповідно до інженерно-технічного підходу формування структури ринку житла, саме запровадження класифікації житла в нових умовах господарювання дозволить безпомилково визначити вартість житлових площ, що належатимуть до того чи іншого класу. Складовою впровадження класифікації є створення відповідної структури, яка б контролювала якість житла та його відповідність певному класу [1, c. 38-39].

Закономірним етапом формування ринку житла є його класифікація. Згідно з Номенклатурою продукції будівництва (НПБ), розробленою в розвиток Державного класифікатора будівель та споруд (ДК БС) та затвердженою наказом Держкомстату України від 30.08.02 №321, будівельна продукція поділена на два розділи: будівлі та інженерні споруди.

Будівлі за своїм функціональним призначенням поділяються на підрозділи: житлові будівлі (будинки житлові, гуртожитки, будинки-інтернати тощо) та нежитлові будівлі (готелі, ресторани, будівлі офісні, будівлі органів державного управління, фінансового обслуговування, торговельні тощо).

Згідно із зазначеною класифікацією будівлі, об’єднані у підрозділ «Будівлі житлові», поділяється на класи, підкласи, категорії, підкатегорії та типи, у т.ч. за рівнем комфорту житла.

На сьогоднішній день в Україні використовується така класифікація житла за різними ознаками:

1)       за призначенням: квартирні будинки — для постійного проживання, гуртожитки — для тимчасового проживання, готелі — для короткочасного проживання, інтернати — для тимчасового та постійного проживання;

2)       за кількістю поверхів: малоповерхові, багатоповерхові, підвищеної поверховості, висотні [4];

3)       за рівнем комфорту та соціальної спрямованості (двох категорій): житло І категорії (комерційне) — житло з нормованими нижніми і ненормованими верхніми межами площ квартир та одноквартирних житлових будинків (чи котеджів), які забезпечують рівень комфорту проживання не нижче за мінімально допустимий; житло II категорії (соціальне) — житло з нормованими нижніми і верхніми межами площ квартир та житлових кімнат гуртожитків відповідно до чинних санітарних норм, які забезпечують мінімально допустимий рівень комфорту проживання [5];

4)       за характером зв’язку з навколишнім середовищем: з присадибною ділянкою, без присадибної ділянки;

5)       за матеріалами зовнішніх стін: кам’яні (великоелементні, дрібноелементні, монолітні), дерев’яні, змішаного типу;

6)       за формами власності житловий фонд поділяється на: приватний — житлові будинки, приватизовані квартири, власниками яких є фізичні особи; державний — фонд державних установ, підприємств і організацій, що належить їм з правом повного господарського відання або оперативного управління; комунальний — фонд, що належить на підставі права власності територіальним громадам; колективний — фонд колективних та орендних підприємств, господарських товариств, об’єднань громадян та інше [6].

Відповідно до Єдиного класифікатора житлових будинків залежно від якості та наявного інженерного обладнання, затвердженого наказом Держбуду України №215 від 30.09.1998 року, житлові будинки поділяються на 6 класів, в основу яких покладено капітальність основних конструкцій, термін служби будинків та фактичний строк експлуатації, висоту приміщень та ступінь забезпечення інженерним обладнанням. Ці документи дозволяють визначити вартість нерухомості на вторинному ринку житла.

Зміни в економіці України вимагають розроблення та затвердження на законодавчому рівні класифікації житлових будівель відповідно до сучасних умов функціонування ринку житла. У зв’язку з цим Українською будівельною асоціацією запропоновано класифікацію житла. Відповідно до розробленої класифікації житло поділяється на 5 класів: соціальне, економ-класу, бізнес-класу, преміум-класу і делюкс. Для визначення класу житла Українською будівельною асоціацією використовувалося понад 100 параметрів, що були розділені на 7 основних критеріїв:

  • місце розташування,
  • будівельні та технічні характеристики будинку і його конструктивних елементів,
  • облаштованість будинку і території біля нього,
  • соціальна інфраструктура будинку,
  • матеріали й устаткування,
  • технічна інфраструктура,
  • організація керування й експлуатації.

Кожному із класів відповідають певні стандарти якості, які визначають його вартість: вартість 1 м2 житла економ-класу Українською будівельною асоціацією пропонується встановити до 1 тис. 500 дол., бізнес-класу — до 3 тис. дол., преміум класу — до 5 тис. дол., делюкс — понад 5 тис. дол.

Таким чином, основним завданням на сучасному етапі розвитку та становлення ринку нерухомості, зокрема ринку житла, в Україні є розробка Єдиного класифікатора об’єктів нерухомості.

Усі ринки нерухомості, у тому числі й ринок житла, мають загальну вихідну економічну сутність. Іншими словами, відношення попиту та пропозиції визначають ціну нерухомості, у свою чергу, розмір ціни визначає попит та пропозицію.

Попит — це кількість об’єктів нерухомості та права на них, які покупці готові придбати за певний період часу. В умовах трансформації соціально-економічних відносин в Україні, незважаючи на погіршення демографічної ситуації, попит на житло постійно зростає. Про збільшення попиту на первинному ринку житла свідчить черга на його отримання [4, c. 42-43].

3. Стан ринку нерухомості України в умовах кризи

До нинішньої кризи ринок нерухомості стикався переважно з проблемами неефективної монетарної політики, недостатнього розвитку фінансової системи в цілому та банківської зокрема; недостатнього розвитку інфраструктури самого ринку нерухомості; утворення спекулятивних бульбашок (і, відповідно, їх вибуху). Вони долались переважно шляхом регулювання грошово-кредитної політики, державними інвестиціями у будівництво, шляхом розвитку спектру послуг, які надавались банками та фінансовими інститутами на ринку нерухомості. Всі заходи відбувались на фоні загальної лібералізації та тенденції до нерегульованості ринків. Сьогодні найгострішими проблемами функціонування та розвитку ринків нерухомості є: зростання невиплат за кредитами (і, як наслідок, банкрутство установ, які займалися іпотечним кредитуванням та фінансуванням сектору нерухомості); скорочення попиту на об’єкти нерухомості і відповідне падіння цін на них, зменшення обсягів інвестування у будівництво та, відповідно, обсягів будівництва. Всі проблеми протікають на фоні стійкої тенденції до поглиблення фінансової глобалізації, що унеможливлює цілковите уникнення наслідків будь-якої нестабільності на ринках країн-партнерів.

Оскільки різке скорочення фінансування проектів на ринку нерухомості спричинило відповідне скорочення як пропозиції, так і попиту на ринку, зусилля багатьох держав направлені на створення спеціалізованих програм по підтримці будівельних компаній в частині фінансування незавершених проектів соціального призначення, а також на реструктуризацію іпотечної заборгованості. Перегляду та змін зазнають також і нормативно-правові акти у сфері будівництва та нерухомості. Так, у Фінляндії та Кореї у різні часи для стабілізації пропозиції та вироблення ефективного ціноутворення на ринку застосовувалось регулювання зонування, яке полягало у розширенні будівництва у районах великих міст, столиць. Це дозволяє зробити пропозицію житла більш еластичною, а ринок нерухомості більш врівноваженим і ефективним [4].

Серед позитивних зрушень на ринку нерухомості внаслідок вжитих заходів можна назвати поступову стабілізацію цін, державну підтримку будівельної галузі та перспективних девелоперських проектів, серед негативних — скорочення фінансування, згортання іпотечних програм, відтік інвестицій та їх переорієнтацію у інші галузі.

Досвід подолання кризових явищ на ринку нерухомості свідчить про те, що необхідно застосовувати широкий інструментарій макроекономічного регулювання і значна роль у подолання кризи сьогодні належить державі. Враховуючи те, що кризи на ринку нерухомості традиційно є тісно пов’язаними із фінансовими кризами, зокрема із банківськими, більшість стабілізаційних заходів направляється на регулювання банківської діяльності в сфері нерухомості, а саме на обмеження та делібералізацію банківського кредитування будівництва та іпотеки.

Наслідком недосконалості ринку житлової нерухомості в Україні є його низька ефективність. На ефективному ринку істотна інформація, яка стосується товару, знаходить своє відображення в поточній ціні, яка становить найкращу міру його вартості. У разі житлової нерухомості їхня ціна не є досконалою мірою їх вартості. Виникає це як з трудності у визначенні вартості нерухомості, так і з великих розбіжностей цін схожих між собою жител. Одним з причин цих розбіжностей є локальний характер ринку житлової нерухомості, який охоплює своєю сферою конкретну місцевість і її найближчі околиці, вірогідно декілька міст, які входять до складу агломерації. Це стосується пропозиції і попиту. Постійність нерухомості в місці спричиняє те, що їх пропозиція охоплює тільки конкретну територію і вони не можуть бути пропоновані на іншій території. Джерелом цього обмеження є локальний характер попиту на нерухомість, особливо на житлову. На локальний характер попиту вплив мають також демографічні чинники і зв’язки житлового ринку з ринком праці.

В цілому можна сказати також і те, що в різні періоди — залежно від динаміки економічного розвитку країни — загальні підходи до стабілізації ринку нерухомості спираються на відповідну домінуючу економічну політику. Так, наприклад, після вибуху технологічної бульбашки у 2000 р. та з посиленням процесів фінансової глобалізації уряди розвинутих та нових індустріальних країн перейшли до значної лібералізації та дерегуляції відносин на ринку нерухомості. Особливо це стосувалось формування пропозиції та інвестування. Нинішня криза довела необхідність переходу до абсолютно протилежних заходів, де значна роль належала б державі та міжнародним інституціям, які б жорстко регулювали та контролювали процеси, які відбуваються на ринку нерухомості з метою подолання негативних наслідків вибуху спекулятивної бульбашки на ринку нерухомості США.

У другій половині 2008 р. Україна відчула на собі вплив світової фінансово-економічної кризи. Несприятлива кон’юнктура на міжнародних фінансових ринках, відплив капіталу, посилення недовіри до банківської системи призвели до зменшення ліквідності банківського сектору. Більш жорсткі умови кредитування спричинили зниження економічної та інвестиційної активності [8].

Першими негативні тенденції світової фінансової кризи відчули на собі українські банки, які різко скоротили кредитування та майже повністю згорнули іпотечні програми. Причиною відмови від іпотечних позик, на думку О.Волчкова, директора із корпоративного бізнесу «Індекс-банку», є те, що докризова та поточна вартість житла та комерційної нерухомості не відповідає платоспроможному попиту. Спершу банки активно розвивали іпотеку, але потім дійшли висновку, що масове кредитування придбання житла — ризик для фінансової установи. У країні мало громадян з доходами, які дозволяють купувати житло за існуючими на ринку цінами. Тому, якби банки ретельніше оцінювали платоспроможність населення та компаній, обсяг іпотечного ринку в Україні був би значно меншим, і, як наслідок, ринок нерухомості не виявився б настільки перегрітим.

Ринок нерухомості України на кризові явища в економіці відреагував зупинкою житлового будівництва, заморожуванням девелоперських проектів, припиненням іпотечного кредитування, падінням пропозиції та платоспроможного попиту на об’ єкти нерухомості, загальним гальмуванням динаміки розвитку. Сьогодні, ситуація на ринку нерухомості починає повільно стабілізуватися, проте про впевнене відновлення мова не йде, адже проблеми ринку залишились невирішеними. Серед основних: спекулятивне завищення цін на об’єкти нерухомості і у зв’язку з цим скорочення реального попиту; відсутність ефективних, прозорих і доступних іпотечних програм для населення; брак інвестиційних ресурсів для підтримки та розвитку будівництва та девелопменту; неефективність (а з настанням кризи — припинення) державних програм по підтримці молодих сімей та соціально незахищених, малозабезпечених верств населення; недостатня розвинутість ринку оренди.

Досить істотною проблемою є недостатня інформованість учасників ринку, яка обумовлена приховуванням фактичних цін продажу об’єктів та слабо розвиненою інформаційною інфраструктурою. Це призводить до необхідності додаткових затрат на сбір та перевірку даних при аналізі інвестиційних проектів.

Щодо стану розвитку ринку житла в Україні, то, незважаючи на його значні темпи, в цій галузі ринкових відносин існує ряд протиріч. На фоні стабільного попиту на житлову нерухомість, що гарантується низьким рівнем забезпеченості житлом населення нашої держави, спостерігається дуже низький рівень пропозиції в цьому сегменті ринку нерухомого майна. Так в середньому в Україні будується 1,3 квартири на 1000 громадян, при цьому на квартирному обліку перебувають близько 1,6 мільйонів сімей [5, с.219].

В період з 2000 по 2008 роки спостерігалась позитивна тенденція зростання обсягів будівництва в країні. Так обсяг будівельних робіт в 2007 р. збільшився майже на 57 % в порівнянні з 2000 р. Але треба зазначити, що 75 % цього зростання припадає на Київ та деякі обласні центри (такі, як Харків, Донецьк, Запоріжжя, Дніпропетровськ та інші), в той час, як в невеликих містах та селах України будівництво житла ведеться дуже низькими темпами або зовсім не ведеться. При чому у великих містах доля так званого соціального будівництва, тобто будівництва для молодих сімей, військовослужбовців, медичних працівників та інших категорій пільговиків, складає 10-15%, інше будівництво – це зведення „елітних» будинків, тобто призначених для сімей з великим доходами [6, с.219].

У такий ситуації підвищується попит на вже існуючі та перебуваючі в експлуатації об’єкти житлової нерухомості, тобто на „вторинне» житло. Але в умовах низьких темпів будівництва на воринному ринку житла спостерігається дефіцитне положення, що служить причиною зростання цін на об’єкти житлової нерухомості. Так у період з 2002 по 2009 роки ціни на жило зросли майже в 4 рази [6, с.220].

Таким чином, сьогодні, враховуючи загальний спад на ринках нерухомості провідних країн світу (який, тим не менш, також зачепив і ринки країн, що розвиваються — як головних реципієнтів фінансових вливань з боку розвинутих країн), а також глобальну фінансову кризу, необхідно виробити такий комплекс заходів, який дозволив би більш оперативно відстежувати та адекватно діагностувати події на світовому ринку нерухомості.

4.  Перспективи розвитку ринку нерухомості в Україні

Найбільш розвинутою функціональною формою є споживча нерухомість, яка задовольняє потреби людей у проживанні, відпочинку, збережені предметів особистого користування. Механізм функціонування ринку житла відтворюється в ринковому обороті всіх інших видів нерухомості, що зумовлено економічною природою нерухомості як товару тривалого користування, для якого існує два ринкових сегменти – купівля-продаж як корисної послуги, так і ресурсу.

З огляду на існуючі проблеми у економіці України в цілому та на ринку нерухомості зокрема, Національним інститутом проблем міжнародної безпеки були розроблені пропозиції щодо подолання кризових явищ [8]. На думку аналітиків даної установи, відновлення залежить від того, як виходитиме з кризи світова економіка та основні партнери України з економічного співробітництва.

Для оздоровлення банківської сфери Національному банку України було рекомендовано розробити заходи для стимулювання розвитку внутрішнього ринку капіталу з метою підвищення попиту на гривню; здійснювати диверсифікацію валютного наповнення банківських активів; удосконалювати інструменти страхування валютних ризиків та валютного контролю з метою запобігання спекулятивним валютним атакам; здійснювати моніторинг розрахунків комерційних банків за зовнішніми запозиченнями; запроваджувати додаткові заходи нагляду за комерційними банками, що отримали рефінансування з метою унеможливлення потрапляння цих коштів на валютний ринок. Крім того, розглянути питання про зменшення облікової ставки та запровадження заходів щодо мінімізації або зменшення ставок у реальному секторі економіки як по кредитуванню, так і по залученню коштів. Кабінету Міністрів України, Міністерству фінансів України, Державному комітету підприємництва України прийняти новий Податковий кодекс, скоротити і спростити режим видачі ліцензій і дозволів, включаючи дозволи на будівництво.

Варто також відзначити, що Верховною радою України був прийнятий Закон України «Про уникнення впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.08 р. № 800-УІ. Цей закон паралельно вносить необхідні зміни і до багатьох інших законів, зокрема до Житлового та Цивільного кодексів України. В останньому, зокрема, були прописані характеристики окремого виду договору оренди — оренди з правом викупу. Цей закон набув чинності 14.01.09 р., проте його положення, на думку спеціалістів ринку, скоріше нагадували декларацію подальших дій, адже більшість норм цього закону та коректив до інших законів сьогодні впливають на галузь досить умовно, адже мають в цілому обтічне формулювання [10]. Тобто знову постає проблема як ефективного законотворення, так і виконання.

Дослідження ринку споживчої нерухомості здійснюється за чотирма секторами, у кожному з яких відбуваються специфічні процеси. Усі сектори знаходяться в тісному взаємозв’язку. У першому секторі об’єктом попиту є конкретні корисні властивості житла (тобто його послуга). Саме цей сектор дає поштовх для функціонування ринку. Величина попиту на жилу площу окреслюється певним розміром орендної (квартирної) плати, яка є умовою формування вартості (ціни) житла як житлового активу. Проте сама по собі орендна (квартирна) плата не може диктувати вартості житла. Перетворення орендної плати на вартість здійснюється в особливому (другому) секторі ринку, де з’являється ставка капіталізації, функцією якої є конвертація майбутніх доходів від орендної плати в сучасну вартість нерухомості. Зростання ставки капіталізації знижує вартість нерухомості, і, навпаки, якщо ставка капіталізації зменшується внаслідок погіршення альтернативних можливостей одержання доходу та зменшення ризику вкладень у нерухомість, вартість останньої починає зростати. На пропозицію житла (третій сектор) впливає перевищення вартості нерухомості над витратами на його будівництво, облаштування території, придбання кредиту, права забудови. У четвертому секторі ринку складається наявний фізичний обсяг пропозиції жилої площі залежно від вибуття (фізичного, функціонального, економічного знецінення, конверсії, консервації) житлового фонду. У сучасних умовах ринок житла функціонує за ринковими критеріями, про що свідчать посилення взаємозв’язку первинного і вторинного ринку житла, встановлення ринкового механізму ціноутворення, створення розвиненої інформаційної системи, ринкова орієнтація споживачів при виборі житла, існування різноманітних житлових субринків та ін.

Провідною проблемою є також недостатня законодавча урегульованість та інформаційна непрозорість процесів на цьому ринку. Так на сьогоднішній день відсутня єдина система реєстрації прав на земельну ділянку та об’єкти нерухомості, розташовані на ній. Особливістю державної системи реєстрації нерухомості в Україні є розмежування правомочностей щодо землі та інших об’єктів, які невіддільні від неї. Внаслідок цього існують дві процедури реєстрації: кадастровий спосіб для землі та інвентаризаційно-правовий – для інших об’єктів. Така система ускладнює здійснення операцій з купівлі-продажу земельних ділянок.

Отже, розвиток всіх сегментів ринку нерухомості стримують проблеми інформаційного забезпечення. На сьогоднішній день немає єдиної інформаційної системи, що б пов’язували всіх учасників ринку, а саме ріелторські фірми, фірми-забудовники, проектні установи, державні комітети з містобудування та архітектури, комітети з управління міським майном, інвестиційно-тендерні комісії, державні бюро реєстрації прав та угод з нерухомістю, державні установи інвентаризації та оцінки нерухомості, регіональні центри з ціноутворювання в будівництві, фінансові установи тощо. Створення єдиної інформаційної системи забезпечить ухвалення більш обґрунтованих управлінських рішень у напрямі реалізації наступних задач: захист прав власності на нерухомість; визначення оцінки вартості нерухомого майна; реєстрацію обліку і звітності по здійсненню операцій з нерухомістю; контролю за стягуванням податків; обліку даних попиту і пропозиції на об’єкти при проектуванні та будівництві; захисті прав інвесторів тощо.

Висновки та перспективи розвитку напрямку, що досліджується. Підсумовуючи дослідження сегментів ринку нерухомого майна України, можна зробити наступні висновки: ринок нерухомості в нашій державі є досить молодим явищем та поки що знаходиться на стадій формування відповідних законодавчої, організаційної та інформаційної бази; ринки нерухомого майна для різних регіонів України значно відрізняються один від іншого. Найбільшого розвитку здобули ринки нерухомості крупних промислових, економічних, рекреаційних регіонів. Такі відмінності обумовлені природними, економічними умовами, а також ставленням місцевих органів влади; окремі сегменти ринку нерухомого майна здобули нерівномірного розвитку. Так найбільш розвинутим та інвестиційно привабливим є ринок нежитлової нерухомості; розвиток ринка житла потребує значного стимулювання з боку держави (особливо це стосується ринку соціального житла); ринок земельних ділянок ще перебуває на стадії формування та потребує створення відповідної нормативно-правової бази регулювання; у функціонуванні всіх сегментів ринку нерухомості спостерігається інформаційна непрозорість, що заважає робити маркетингові прогнози та оцінити інвестиційну ефективність проектів, що здійснюються на ньому. Це перед усім обумовлене приховуванням фактичних цін продажу об’єктів, небажанням показувати реальні доходи, відсутністю багатьох законодавчих актів, недосконалістю системи реєстрації прав на нерухоме майно, а також нерозвиненою інформаційною інфраструктурою та відсутністю єдиної інформаційної системи, об’єднуючої всіх учасників ринку.

Провідною функцією держави за таких умов повинна бути формування єдиної державної концепції регулювання ринку нерухомого майна, яка б могла враховувати особливості розвитку кожного його окремого сегменту, та підвищення інформаційної прозорості процесів, що відбуваються на ньому. Для цього треба сформулювати єдині методологічні основи державного регулювання ринку нерухомого майна, а також розробити програми регулювання ринку нерухомості з урахуванням регіональної специфіки їх реалізації. Такі вагомі дії з боку держави в змозі здолати основні проблеми розвитку ринку та стимулювати його інтеграцію в світову систему ринкових відносин в сфері нерухомості. [5, c. 80-81]

Ринок землі нами розглядається передусім з точки зору функціонування землі не як засобу виробництва, а як просторової сфери розміщення всіх видів нерухомості. Це землі несільськогосподарського призначення й землі населених пунктів (у тому числі міст). У цьому випадку земля є конструктивним (природно-фундаментальним) елементом нерухомості, який істотно впливає на її економіко-правовий оборот.

Об’єктивна логіка входження землі в ринковий оборот припускає перетворення землі на товар, власність і капітал. У становленні землі як товару відбувається рух від нетоварної форми до тіньової нормативно-грошової і, в кінцевому підсумку, до ринкової. На ринкову вартість міських земель істотно впливають трансфертна, інфраструктурна ренти, рента облаштованості й агломерації (за рахунок ефекту локалізації й урбанізації). Для ринку земельних повноважень практично створено необхідні інституціонально-правові умови, за яких держава втратила своє монопольне становище і сформувалися такі ринкові сегменти, як ринок повних повноважень (прав власності) і ринок окремих повноважень (оренди, концесії). Зараз в Україні відбувається процес формування необхідних передумов для функціонування іпотечно-кредитних відносин [3, c. 89-90].

Висновки

Отже, ринок нерухомості нами, по-перше, поділено на ринок землі і ринок будівельних об’єктів (тобто поліпшень землі у фізичній формі). Такий підхід зумовлено цілісно-частковою єдністю землі й нерухомості. Фізична, економічна й правова єдність землі та нерухомості носить фундаментальний характер. Ринок будівельних об’єктів передбачає функціонування окремо розташованих, вбудованих, прибудованих будинків, будівель, приміщень, багатоповерхових та індивідуальних жилих домів.

Залежно від функціонального призначення товарної форми ринок нерухомості поділяється на сектори – нерухомості як споживчого блага і чинника виробництв (комерційна й виробнича нерухомість). Якщо ринок споживчої нерухомості регулюється закономірностями первинного ринку, то другий функціонує за законами похідних ринків. Це означає, що рівень його розвиненості залежить від процесів, що відбуваються на певних ринках споживчих благ (наприклад, збільшення попиту на торговельні приміщення під час зростанні попиту на окремі види товарів).

Ринок нерухомості України на сьогодні, перш за все, потребує державного захисту та підтримки з метою створення умов для якнайшвидшої стабілізації та подальшого динамічного розвитку. Для цього необхідно: вжити негайних заходів по стабілізації валютного курсу та вдосконаленню монетарної політики відповідно до нагальних потреб української економіки; оздоровити інвестиційний клімат і повернути довіру інвесторів (відповідно й інвестиції) до вітчизняного ринку нерухомості; ефективно реалізувати норми Закону України «Про уникнення впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», а також інших нормативно-правових актів, які були прийняті в рамках заходів з подолання наслідків світової фінансової кризи; запровадити систему моніторингу та контролю за цінами на ринку нерухомості.

Список використаної літератури

  1. Асаул А.М., Брижань І.А., Чевганова В.Я. Економіка нерухомості – К.: Лібра, 2004. – 304 с.
  2. Євтух О. О. Нерухомість як об’єкт оцінки: сутність і класифікація // Актуальні проблеми економіки. — 2005. — № 3. — С. 90 — 96
  3. Євтух О. О. Оцінка нерухомості в Україні // Фінанси України. — 2006. — № 6.- С.86-99
  4. Завора, Таїна. Ринок нерухомості та особливості його функціонування на загальнодержавному та регіональному рівнях в Україні // Економіст. — 2006. — № 10. — С. 40-43
  5. Інвестиційна привабливість ринку комерційної нерухомості України / Ігнатенко А.В., Кабанов В.Г.,  Харченко О.І.,  Ясковець В.Л. // Актуальні проблеми економіки. — 2008. — № 6. —  С. 79- 88
  6. Радченко Л. Використання будівництва житла у формі механізмів фондів фінансування будівництва та фондів операції з нерухомістю // Підприємництво, господарство і право. — 2010. — № 8. —  С. 92-95
  7. Ряполов К. Рынок не для «слабонервных» [Текст] : Недвижимость / Константин Ряполов // Компаньон. — 2004. — № 28-29. — С. 37-41
  8. Слєсарук С. Несприятливий ФОН: Фонди операцій з нерухомістю / Світлана Слєсарук // Контракти. — 2008. — № 31-32. — С. 24-26
  9. Состояние и перспективы развития рынка недвижимости в Украине // Мир Квартир. – 2006.– №25. – С. 236-239.
  10. Уварова О. Продаж нерухомості без нотаріального посвідчення / Олена Уварова // Податки та бухгалтерський облік. — 2008. — 25 серпня. — С. 51-55
  11. Уж К. Чому банкіри бояться нерухомості // Урядовий кур’єр. — 2010. — 7 жовтня. — С. 10
  12. Щербаков Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие – Ростов н/Д: «Феникс», 2002. – 320 с.