В последние годы в научной литературе и судебной практике все чаще поднимается вопрос о правовой природе договоров о создании объектов недвижимости совместными усилиями нескольких лиц. На практике такие отношения опосредуются гражданско-правовыми договорами, которые очень часто содержат отдельные условия различных договорных типов: договора о совместной деятельности, подряда, возмездного оказания услуг и других. Подобные соглашения стороны именуют инвестиционными или договорами долевого инвестирования (строительства).

Отсутствие среди ученых и практиков единого подхода к определению понятия «инвестиционный договор» [I] порождает затруднения при определении подлежащей применению гражданско-правовой нормы, в том числе при разрешении возникшего спора судом.

Наиболее типичной для судебной практики является ситуация, когда в процессе создания объекта недвижимости участвуют инвестор (инвесторы), застройщик, подрядчик. Причем, согласно ст. 1 Закона Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» от 5 июля 2004г. (далее – Закон) [II], застройщиком в строительной деятельности может быть сам инвестор или уполномоченное им лицо, выполняющие функции по реализации инвестиционного проекта до заключения договора с подрядчиком (после заключения договора с подрядчиком такое лицо, согласно Закону, именуется заказчиком) либо осуществляющие реализацию инвестиционного проекта собственными силами или его финансирование. Содержание договора о совместном создании недвижимости чаще всего сводится к следующим положениям: физические или юридические лица (инвесторы) передают денежные средства (или иные объекты гражданских прав) другому юридическому лицу (застройщику, инвестиционной компании), которое за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с привлечением подрядчика), и после окончания строительства этого объекта обязано передать инвесторам право собственности на часть этого объекта в соответствии с имущественной долей инвесторов.

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК) не указывает на существование такого договора ни в качестве самостоятельного договорного типа, ни в качестве вида договора. В литературе было высказано множество предложений об отнесении договоров о совместном создании недвижимости к тем или иным поименованным видам договоров [II], но наиболее аргументированной представляется позиция Б. В. Муравьева, который высказывает и обосновывает мнение, что такие договоры не могут быть отнесены ни к одному из самостоятельных видов договоров [4]. Из такого заключения следует, что основным источником правового регулирования взаимоотношений сторон в настоящее время является заключенный сторонами договор, а в случае возникновения спора между инвестором и застройщиком к их отношениям будут применяться общие положения об обязательствах.

Рассмотрим, как решается вопрос о квалификации договоров о совместном создании недвижимости в судебной практике.

ООО «СМУ «Газстрой» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Марийский ССК» о взыскании 356800 рублей убытков, возникших в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома N 15 от 6 июня 2000г. Решением от 11 марта 2004г. исковые требования удовлетворены полностью на основании статей 15, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации («Возмещение убытков», «Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь»). Суд первой инстанции мотивировал свою позицию тем, что ОАО «Марийский СКК» не исполнило свое обязательство по передаче ООО «СМУ «Газстрой» двух квартир при получении от истца их стоимости. В кассационной жалобе ОАО «Марийский ССК» просит Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа отменить решение и отказать в иске. Исследовав доводы кассационной жалобы и доказательства, представленные сторонами в дело, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта [5].

Как следует из материалов другого дела, Хабаровский военный институт (истец) и ФСУ «Дальспецстрой» (ответчик) заключили договор на долевое участие в строительстве жилого дома. В соответствии с условиями договора истец обязался участвовать в финансировании строительства дома, а ответчик, в свою очередь, — предоставить после ввода дома в эксплуатацию квартиры в соответствии с размером участия института в финансировании строительства. После завершения строительства дома истец обратился с настоящим иском в связи с тем, что ответчик уклонялся от передачи квартир. Суд первой инстанции пришел к выводу о выполнении истцом обязанности по участию в финансировании строительства и правомерности требований об обязании ответчика передать квартиры в натуре. Кассационная инстанция, напротив, указала на отсутствие свободных квартир и невозможность удовлетворения иска в этой части в силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем в деле отсутствовали доказательства передачи квартир в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление третьим лицам. Поэтому кассационная инстанция отменила определение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции и направила дело в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции [6].

Приведенные примеры являются иллюстрацией общей тенденции, отмеченной нами при исследовании решений судов по спорам, связанным с долевым участием в строительстве: суды чаше всего избегают точной квалификации таких договоров и разрешают спор исходя из общих положений о гражданско-правовых обязательствах.

Такой подход, являясь верным по сути, на наш взгляд, не может быть оценен положительно, поскольку, как и все объективно существующие общественные отношения, отношения, связанные с инвестированием в строительство, должны быть подробно урегулированы на законодательном уровне. Суд, располагая лишь общими нормами, далеко не всегда сможет разрешить все разногласия, возникающие между сторонами в связи с исполнением договора (например порядок распоряжения застройщиком средствами, порядок и условия возврата инвестиционных средств, сведения о размере доли инвестора в создаваемом имуществе, вопросы оформления права собственности на готовый объект недвижимости, а при необходимости – на объект незавершенного строительства).

В связи с этим возникает вопрос о месте такой совокупности норм, которые должны регулировать инвестирование в строительство, в системе существующих гражданско-правовых норм.

Как уже было отмечено, такие договоры не могут быть отнесены ни к одному из самостоятельных видов договоров. Нецелесообразным представляется также выделение данной совокупности норм в отдельную главу Гражданского кодекса, поскольку договор, опосредующий совместное создание недвижимости, охватывает лишь часть общественных отношений, связанных инвестициями, осуществляемыми в форме капитальных вложений. Следовательно, потребуется также отдельное, самостоятельно регулирование другой части указанных отношений, что, на наш взгляд, неверно. Общественные, экономические отношения, связанные с капитальными вложениями, должны быть урегулированы в комплексе.

Чтобы охарактеризовать совокупность инвестиционных отношений, обратимся к экономическому толкованию понятия «инвестиции».

Под инвестициями понимаются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода), а также достижения положительного социального эффекта [7, с. 188]. Среди инвестиций выделяют портфельные, вложения в долгосрочные ценные бумаги (в том числе в облигационные займы), и реальные инвестиции, долгосрочные вложения в средства материального производства [7, с. 189], т.е. капитальные вложения.

В отличие от портфельного инвестирования, которое в достаточной степени урегулировано в Беларуси (в рамках законодательства о ценных бумагах и фондовых биржах) реальные инвестиции регулируются нормативными правовыми актами непоследовательно. В настоящее время к таким отношениям применяются нормы Гражданского, Инвестиционного, Жилищного кодексов Республики Беларусь, нормы Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» от 5 июля 2004г., а также нормы подзаконных актов. Причем законодательство не содержит вовсе норм, которые отражали бы экономическую специфику всей совокупности рассматриваемых отношений.

Определение места правовых норм, регулирующих вложение реальных инвестиций в существующей системе договорного права, и их содержания, таким образом, в настоящее время является задачей гражданско-правовой науки. Оптимальным, в связи с вышеизложенным, представляется исследование существующих в рассматриваемой сфере экономических отношений и разрозненных правовых норм в догматическом направлении, предложенном еще Г.Ф. Шершеневичем [8, c. 18], с целью последующего их обобщения и системного изложения.

Прежде, чем предложить свое видение разрешения данного вопроса, остановимся на экономической сути инвестирования. Как утверждают виднейшие исследователи экономической теории Дж. М. Кейнс и П. Самуэльсон, инвестиции представляют собой не что иное, как отказ от использования доходов на текущее потребление, в пользу капиталообразования и ожидаемого расширения потребления в будущем [10, с. 134]. Современные российские экономисты утверждают, что вся прибыль субъектов экономической деятельности составляет совокупность потребления и сбережения. Причем реализованные сбережения, направленные на достижение экономического или социального эффекта, это и есть инвестиции. Оставшуюся часть сбережений составляют товарные запасы и иностранная валюта [10, с. 10].

Очевидно, что с экономической точки зрения капитальные вложения (реальные инвестиции) не только представляют собой самостоятельную сферу экономических отношений, но и противопоставляются текущему потреблению. Это позволяет сделать вывод, что осуществление реальных инвестиций должно быть урегулировано в порядке, аналогичном регулированию отношений с участием потребителей. На сегодняшний день законодательство о защите прав потребителей состоит из положений ст. 396 ГК, Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей» от 9 января 2002г. [1], а также отдельных параграфов ГК, определяющих специфику (т.е. регулирующих с учетом общих положений о защите прав потребителей) конкретных видов договоров, которые могут опосредовать отношения с участием потребителей. Таким образом, регулирование инвестиций в форме капитальных вложений должно представлять собой закрепление в главе 27 ГК общей нормы, отражающей суть инвестиционной деятельности, что и обусловит последующее применение ее к любым договорам, заключаемым в процессе реализации инвестиционного проекта.

ЛИТЕРАТУРА

1. Под инвестиционным договором понимают: а) в узком смысле — договор с Республикой Беларусь, заключаемый в связи с осуществлением конкретного инвестиционного проекта на срок его реализации в целях оказания государственной поддержки такого проекта (см.: Инвестиционный кодекс Республики Беларусь от 8 июня 2001, гл. 10 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2001. — № 62. — c. 23; Зиновьев О. В. Инвестиционный договор – дополнительная гарантия реализации прав инвестора // Право Беларуси. – 2004. — № 36. — c. 53); б) в широком смысле – соглашение, заключаемое между инвестором, с одной стороны, и юридическим, физическим лицом или государством, с другой стороны, путем составления единого документа, регламентирующее порядок осуществления инвестиционного проекта (см.: Цегельник О. В. Понятие и критерии инвестиционного договора // Право Беларуси. – 2004. — № 15. — c. 89; Марьянкова Н. Споры из договора долевого участия в строительстве // Эж-Юрист, 2003, №1, c. 4); в) только договор долевого участия в строительстве (см.: Гуртова Л. Г. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы договоров [Электрон. ресурс] – Режим доступа: http://www.garant.ru/ комментарии законодательства / регистрация прав на недвижимость и сделок с ним / общие вопросы).
2. Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 2004. — N 109.
3. В частности, высказаны мнения, что такой договор может быть квалифицирован как договор простого товарищества (см.: Коммерческое право: Учебник / Под ред. В. Ф. Попондуполо, В. Ф. Яковлевой. – СПб., 1998. Ч. 2. – с. 299.), договор о совместной деятельности (см.: Савельев А.Б. Договор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. – М., 1998. – с. 296.), договор возмездного оказания услуг (см.: Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Российская юстиция. – 1997. — N 3. — с. 36).
4. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // [Электрон. ресурс] – Режим доступа: http://www.garant.ru/ комментарии законодательства / регистрация прав на недвижимость и сделок с ним / общие вопросы.
5. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 августа 2004г., дело NА38-18/16-2004 // Консультант Плюс: Россия [Электрон. ресурс] / АО «Консультант Плюс». М. — 2005.
6. Постановление Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 июня 2000г., дело No. 94/00 // Консультант Плюс: Россия [Электрон. ресурс] / АО «Консультант Плюс». М.. — 2005.
7. Инвестиции: деловой энциклопедический словарь / Под общ. ред. В. Г. Гавриленко, П. Г. Никитенко и др. –Мн.: «Право и экономика». — 2004. – 520с.
8. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. – Тула: Автограф. — 2001. – 720с.
9. Самуэльсон П. Экономика. В 2 т. – М.: Алгон, 1993. Т.1. – 430с.
10. Инвестиции: Учебник / С. В. Валадайцев, П. П. Воробьев и др. –М.: Издательство Проспект. — 2004. – 440c.
11. Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь 2002. — N 10.