Новий Цивільний кодекс України (далі – ЦК) запровадив досі не відому українському законодавству конструкцію державної реєстрації правочину, а також присвятив певну увагу державній реєстрації прав на нерухоме майно. На конкретизацію цих положень 1 липня 2004 року було прийнято Закон “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” (далі – Закон про державну реєстрацію), однак дата набрання ним чинності відкладається до створення відповідної системи органів, тобто фактично на невизначений строк. Нова законодавча база з питань державної реєстрації покликана забезпечити визнання та захист державою речових прав на нерухомість, створення сприятливих умов для забезпечення розвитку ринкових відносин, активізацію інвестиційної діяльності.

У державах Західної Європи існують різні підходи до юридичної природи, змісту та значення реєстрації правочинів і прав на нерухоме майно. Однак, іноземні правознавці, досліджуючи систему державної реєстрації прав на нерухомість і правочинів з нею, говорять про переваги такої реєстраційної системи, “яка за меншою чи рівною відносною вартістю надає більше інформації та кращої якості, внаслідок чого сприяє зниженню вартості інформації і в кінцевому підсумку правочину” [1, с. 8].

За французьким законодавством, усі правочини про встановлення, зміну чи припинення речових прав на нерухоме майно підлягають обов’язковій реєстрації. Однак сам запис в офіційному реєстрі не є підставою виникнення права власності, тобто не має правовстановлюючого значення. Проте з моменту здійснення такого запису правочини щодо нерухомості визнаються чинними, однак наявність у реєстрі запису про права, які виникли з правочину, не може протиставлятись правам на це майно інших осіб через відсутність публічної реєстрації [2, с. 90]. Таким чином, французьке законодавство надає факту державної реєстрації правочину конститутивного значення, проте воно не відіграє вирішальної ролі у випадку виникнення спору, оскільки суд бере до уваги правові наслідки правочину, який не пройшов державної реєстрації. А тому про французький підхід до реєстрації правочинів можна говорити як про фіксуючий, тобто про такий, що покликаний лише фіксувати факт укладення правочину.

Інший підхід спостерігається у німецькому законодавстві. Згідно з параграфами 873, 874 Німецького цивільного укладення, жодне речове право на нерухоме майно не може виникнути, змінитися або припинитися без фіксації його в поземельній книзі. У разі наявності колізії між зареєстрованими правами перевага надається праву, запис про який було раніше внесено в поземельну книгу [3, с. 251]. Отже, по-перше, за німецьким законодавством, обов’язковій реєстрації підлягає не сам правочин, а речове право на нерухоме майно, яке може виникати, змінюватися чи припинятися, в тому числі й на підставі правочину. По-друге, така реєстрація здійснюється шляхом фіксації прав у поземельних книгах, яка є обов’язковим юридичним фактом поряд з іншими юридичними фактами у фактичному складі, який і породжує цивільні права та обов’язки. Таким чином, у німецькому законодавстві закріплено підхід, за яким факту державної реєстрації речового права надається конститутивне значення, тобто такий юридичний факт здатний породжувати цивільні права і обов’язки не самостійно, а лише у сукупності з іншими юридичними фактами.

Напевно, чи не найвдаліше конструкція державної реєстрації правочинів врегульована англо-американським правом, яке не знає поділу на речове та зобов’язальне, і тому має ряд специфічних засобів для справедливого врегулювання цивільних відносин до моменту реєстрації правочину. В Англії та США договір відчуження нерухомості ще не породжує переходу права власності на неї. Для цього необхідний спеціальний акт, здійснюючи який, компетентна особа перевіряє законність правочину, а до цього моменту між сторонами виникають відносини довірчої власності. Таким чином, у державах загального права факту державної реєстрації правочину надано правовстановлюючого значення, коли власне з такого спеціального акту й виникають цивільні права й обов’язки сторін, набуття яких прагнули сторони.

Підсумовуючи досвід держав Заходу, варто зазначити, що в Європі склалося два різних підходи до державної реєстрації. Так, реєстрації можуть підлягати або правочини з нерухомим майном, або права на таке майно. При цьому державна реєстрація може мати лише фіксуюче значення або їй може надаватися конститутивне і навіть правовстановлююче значення.

До прийняття нового ЦК в Україні державній реєстрації підлягали права на нерухоме майно, а в окремих випадках – деякі договори. При цьому такій реєстрації надавалося суто фіксуюче значення. Однак зі вступом у силу нового ЦК та прийняттям Закону про державну реєстрацію в Україні склалася ситуація, коли державній реєстрації підлягають і правочини, і речові права. Проте якщо реєстрація прав на нерухомість має фіксуюче значення, то реєстрації правочинів надається конститутивне значення.

Незважаючи на фіксуюче значення державної реєстрації прав на нерухомість, Закон про державну реєстрацію та Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Міністерства юстиції № 20/5 від 3 березня 2004 року, передбачають, що правочини щодо нерухомого майна можуть вчинятися лише після державної реєстрації права власності на це майно. Окрім цього, у вищезазначеному законі закріплена норма про пріоритет зареєстрованих речових прав над незареєстрованими у разі спору щодо нерухомості (ст. 3).

Конститутивне значення державної реєстрації правочину пов’язане з правовою природою такої реєстрації як самостійного юридичного факту поряд із самим правочином, який у передбачених законом випадках входить до фактичного складу, що породжує цивільні права та обов’язки [4, с. 154]. При цьому слід розрізняти сам правочин як дію його учасників, спрямовану на набуття, зміну чи припинення цивільних прав і обов’язків, та реєстрацію правочину, від якої залежить встановлення, зміна чи припинення цивільних прав і обов’язків. Лише разом ці два юридичних факти породжують правові наслідки, яких бажали учасники правочину.

Таким чином, конститутивне значення державної реєстрації правочину проявляється в таких цивільно-правових наслідках:

• з моменту державної реєстрації правочин вважається вчиненим (ст. 210, 640 ЦК);
• з моменту державної реєстрації договору про відчуження майна у набувача виникає право власності (ч. 4 ст. 334 ЦК).

Незважаючи на це, ЦК не розглядає державну реєстрацію правочину як умову його дійсності. Законодавство України, на відміну від цивільного законодавства Росії (ст. 165 ЦК РФ) [5, с. 73], не встановлює правило про недійсність правочину у випадку недотримання вимоги про його реєстрацію. А тому залишаються невизначеними правовідносини між сторонами в період між нотаріальним посвідченням і державною реєстрацією правочину. Аналізуючи таке положення крізь призму ст. 16 ЦК та судову практику за позовами про визнання договорів неукладеними, варто відмітити, що захист прав, які виникають з незареєстрованого правочину, виглядає доволі ускладненим.

На нашу думку, існує два можливих підходи до усунення такої проблеми. Можна перейняти російський досвід і передбачити в ЦК правило про недійсність незареєстрованого правочину. Однак у такому випадку виникне складна теоретична проблема, оскільки, з одного боку, правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації, а з іншого – “незареєстрований правочин”, тобто такий, що ще не існує, визнається недійсним [6, с. 376, 377].

Сутність іншого підходу полягає у наданні державній реєстрації правочинів фіксуючого значення. При цьому необхідно запровадити норму про одночасну й одномоментну реєстрацію правочину та прав на нерухомість, які виникають з такого правочину. Паралельно необхідно розвивати положення про обов’язковість державної реєстрації прав на нерухоме майно, які виникають не з правочинів або з правочинів, які не підлягають реєстрації. Також у законодавстві варто зберегти норму про неможливість відчуження нерухомості, право власності на яку не зареєстровано.

Таким чином, даний підхід до державної реєстрації, з одного боку, повинен забезпечити повну фіксацію відомостей про речові права на нерухомість, їх обмеження, суб’єктів таких прав та правочини, вчинені щодо нерухомого майна. А з іншого боку, він стимулюватиме учасників правочину або набувача нерухомості здійснити відповідно реєстрацію правочину або речового права.

ЛІТЕРАТУРА

1. Лопез В. Х. Г. Введение в испанский реестр собственности и статус регистратора собственности // Сборник статей /Пер. с исп. – М., 1998.
2. Щербачов А. П. Особливості купівлі-продажу нерухомого майна за новим Цивільним кодексом України // Часопис Київського університету права. – 2005. – № 1.
3. Гражданское уложение Германии / Пер. с нем – М.: Волтерс Клувер, 2004.
4. Губаров В. В. Государственная регистрация как способ укрепления прав на недвижимость // Проблемы современного гражданского права. – М. 2000.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1, 2, 3. – М: Омега-Л, 2005.
6. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. В. П. Мозолина и М. Н. Малеиной. – М.: Норма, 2004.