Недвижимое имущество традиционно является основным обьектом гражданских прав во всем мире. С переходом Республики Беларусь к рыночным отношениям правовое регулирование рынка недвижимости приобрело особую актуальность. Сложившаяся законодательная база в советский период фактически исключила земельные участки из гражданского оборота, ввиду чего земля являлась неотъемлемой принадлежностью находящихся на ней строений, следуя их судьбе. Современные реалии заставляют определять новые подходы в нормативном закреплении ряда положений, регулирующих порядок обращения объектов недвижимости. Одним из направлений является правовое регулирование порядка совершения сделок по купле-продаже таких объектов. Давая анализ исследуемому вопросу, необходимо выделить следующие проблемы:

• основания отнесения имущества к недвижимым объектам;
• форма договора купли-продажи недвижимого имущества;
• определение момента перехода права собственности на недвижимое имущество.

Понятие недвижимого имущества, содержится в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК РБ), в силу которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [1].

Принципиально новые подходы в правовом закреплении и регулировании недвижимого имущетва содержатся в Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-3), который вступил в силу с 7 февраля 2003, а стал применяться только с мая 2004 года [2]. Данный закон призван унифицировать порядок совершения сделок с недвижимым имуществом на территории Республики Беларусь. Суть Закона № 133-3 заключается в том, что он объединяет в себе две группы регистрации: регистрацию земли и регистрацию зданий и сооружений, которые ранее проводились раздельно. При этом государственная регистрация строений невозможна без предшествовавшей государственной регистрации земельного участка. О масштабе вопросов, регулируемых новым законом, говорит и то обстоятельство, что первоначально установленный шестимесячный срок вступления закона в силу, а также cрок приведения законодательства в соответствие закону был продлен, так как государственные органы и регистрационные учреждения просто не успели справиться с объемом работы, которую необходимо было провести для унификации порядка совершения сделок с недвижимостью [3, c.95].

Значительным нововведением Закона № 133-3  является нормативное закрепление положения о том, что имущество приобретает юридический статус недвижимости с момента государственной регистрации факта его создания. Иными словами, любой объект гражданского права, даже тот, который прочно связан с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, в соответствии с Законом № 133-3 не будет являться недвижимостью, если его создание в качестве таковой не зарегистрировано.

Следует отметить, что целесообразность формального подтверждения приобретения вещью статуса недвижимости вызывает определенные сомнения. Для целей контроля государства за параметрами возводимых объектов достаточно ввести систему технической инвентаризации недвижимости, не придавая этим действиям какого-либо юридического значения [4, c.51].

В отличие от Закона №133-3 Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вообще не предусматривает государственной регистрации самой недвижимости, а уж тем более не содержит норм об обязательном государственном подтверждении приобретения имуществом статуса недвижимости [4]. Такой подход представляется более верным, поскольку особенности правового положения недвижимых вещей устанавливаются гражданским правом именно в силу их прочной связи с землей. Наличие либо отсутствие государственного акта о регистрации не способно разрушить либо, наоборот, создать данную связь. Согласно же белорусскому подходу, в случае отсутствия регистрации прав на недвижимость, фактический собственник должен нести негативные последствия, связанные с невозможностью вовлечь данное имущество в гражданский оборот, либо оформить легально отношения с третьими лицами, но при этом сущность самой вещи как недвижимой не меняется [6, c.53].

Еще одним важным вопросом, заслуживающим внимания, является вопрос, касающийся формы договора купли-продажи недвижимого имущества.

Всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме  достигнуто  соглашение  по всем существенным условиям.

Для действительности сделки нужно, чтобы она отвечала требованиям закона, касающимся формы. В форме сделки проявляются способы выражения и закрепления воли участников сделки.

В большинстве стран континентальной системы права к сделкам с объектами недвижимости законодатель подходит более жестко по сравнению с другими видами имущества путем установления обязательной нотариальной формы договора. Такой же подход существовал на территории Республики Беларусь до вступления в силу Гражданского кодекса 1998 года.

С 1 июля 1999 года в Республике Беларусь требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Гражданский кодекс 1964 г. предусматривал обязательное нотариальное удостоверение некоторых договоров кули-продажи недвижимого имущества: жилого дома, дач, квартир, земельных участков. Ныне действующий ГК РБ такого конкретного перечня не содержит, однако п.2 ст. 164 устанавливает, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в двух случаях:

• указанных в законодательных актах;
• предусмотренных соглашением сторон, хотя по законодательству для сделок данного вида эта форма не требуется [1].

В соответствии со ст.1147 ГК РБ, впредь до вступления в силу Закона №133-3 для вышеупомянутых договоров купли-продажи сохраняли силу правила, изложенные в Гражданском кодексе 1964 года об обязательном нотариальном удостоверении. Теперь, когда Закон № 133-3 вступил в силу, правовую оценку сделки купли-продажи недвижимости вместо нотариуса должно давать лицо, осуществляющее государственную регистрацию недвижимости [3, c.95]. Следует отметить, что в ряде случаев законодательство содержит требования об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимым имуществом, в частности сделок по отчуждению земельных участков, договоры приватизации квартир и др.

Следует отметить, что отказ от обязательной нотариальной формы договора купли-продажи недвижимого имущества имеет как положительные, так и отрицательные последствия. Одним из положительных моментов можно назвать отсутствие необходимости уплачивать значительные суммы государственной пошлины за совершение нотариального действия и удешевление вследствие этого совершения таких договоров. Наиболее существенным отрицательным последствием отказа от обязательной нотариальной формы является понижение уровня правовой защищенности лиц, участвующих в сделке. В случае отказа от нотариальной формы договора при отчуждении недвижимости стороны будут вынуждены составлять договор самостоятельно или обращаться за помощью к посреднику на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно. Если же стороны решат обратиться за помощью к адвокату, то следует помнить, что адвокат, как правило, отстаивает интересы лишь одной из сторон сделки. К числу проблем, связанных с отказом от обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью, можно отнести также отсутствие необходимых условий для надлежащей проверки законности совершаемой сделки регистраторами, а также – необходимость профессиональной подготовки нового сословия специалистов в данной области. Так, для установления личности сторон, проверки их воли и волеизъявления, определения дееспособности необходима соответствующая организация приема граждан, в частности – наличие изолированного кабинета, что на сегодняшний день отсутствует

С другой стороны, наличие нормативной базы по перечню документов необходимых для регистрации сделок с недвижимостью в простой письменной форме, ставит регистраторов в более выгодное положение по сравнению с нотариусами. Что касается нотариусов, то на данный момент инструкция, которая регулировала вопросы, касающиеся порядка удостоверения договоров отчуждения, утратила силу, а новая отсутствует. Таким образом, при возникновении спора в суде нотариус не сможет дать надлежащего правового обоснования своей позиции.

Особого внимания заслуживает вопрос, касающийся правового регулирование момента перехода права собственности на недвижимое имущество.

В случае приобретения права собственности на вещь важное значение имеет определение момента, с которого отчуждатель перестает быть собственником вещи, а приобретатель становиться собственником, ибо собственник, согласно ст. 211 и 212 ГК РБ, несет, если иное не предусмотрено законодательством, бремя содержания принадлежащего ему имущества и риск его случайной гибели, случайной порчи или повреждения.

Переход права собственности в отношении движимых вещей в связи с возможностью перемещения их в пространстве можно оформить простой передачей их новому собственнику. Недвижимость невозможно передать как вещь, фактически и юридически передаются права на нее.

В гражданском обороте участвуют именно права на недвижимость, а не сама недвижимость, поскольку она перемещаться в пространстве не может. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче [4, c 51]. Следует учитывать, что сам факт передачи недвижимого имущества покупателю не влечет перехода права собственности на него, которое возникает с момента его государственной регистрации [8, c.214].

Таким образом, мы видим, что законодатель для передачи недвижимого имущества предусматривает две стадии:

1) передача имущества по передаточному акту или иному документу о передаче, при этом право собственности, а следовательно, и бремя содержания, и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, на покупателя не переходят, поскольку в соответствии со ст. 211 и 212 ГК – бремя содержания, риск случайной гибели, случайной порчи или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законодательством или договором;

2) государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, с момента совершения которой у покупателя возникает право собственности на недвижимое имущество и, следовательно, все производные от права собственности права и обязанности.

Соответственно для того, чтобы избежать конфликтов и не допустить одновременного существования нескольких идентичных прав на один объект недвижимости, и существует система государственной регистрации прав на недвижимость.

Регистрация прав также пресекает возможные злоупотребления со стороны собственника, связанные с передачей прав на один объект недвижимости нескольким покупателям. Подобная регистрационная система, во-первых, является единой на всей территории государства, то есть носит публичный характер, а во-вторых, обладает свойством исключительности, поскольку регистрация права служит единственным подтверждением существования права.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодательством Республики Беларусь уделяется достаточно большое внимание правовому регулированию сделок по отчуждению недвижимого имущества. Кроме того, в настоящее время определились принципиально новые подходы в отношении регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, что подтверждает актуальность данной проблемы.

ЛИТЕРАТУРА

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь: Кодекс Республики Беларусь, 7 декабря 1998 г., № 218 — 3 //Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. – 1999. – № 7 – 9. – Ст.101.
2. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь, 22 июля 2002 г., №133-3 //Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2002. – № 87. – Ст. 822.
3. Бодак А. Н. Новое в законодательстве о регистрации недвижимости, прав и сделок с ней // Право Беларуси. – 2002. – №2. – С. 93 – 95.
4. Половинко А. Регистрация недвижимости или регистрация прав на нее // БНПИ. Юридический мир. – 2004. – №1. – С. 47 – 54.
5. Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Курьер,1997. – №2.
6. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов. – М.: Юрайт, 2004. – 510 с.