Законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України законів «Про заставу», «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації» та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.

Закон України «Про цінні папери та фондовий ринок» вiд 23.02.2006 №3480-IV виділяє іпотечні цінні папери як групу цінних паперів, зокрема у п. 3 ч. 5 ст. 3 цього Закону міститься визначення: «іпотечні цінні папери – цінні папери, випуск яких забезпечено іпотечним покриттям (іпотечним пулом) та які посвідчують право власників на отримання від емітента належних їм коштів». До іпотечних цінних паперів належать: а) іпотечні облігації; б) іпотечні сертифікати; в) заставні; г) сертифікати ФОН.

В Україні іпотечні цінні папери з’явилися після прийняття і введення в дію низки законодавчих актів, зокрема Законів України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». А саме Закон України «Про іпотеку» передбачив новий вид цінних паперів – заставні та обумовив їх обіг, форму та зміст. Згідно зі ст. 20 цього Закону, «заставна – це борговий цінний папір, який

Формування системи нормативного регулювання іпотечних правовідносин в Україні пройшло досить тернистий та складний шлях. На початковому етапі створення вітчизняного іпотечного ринку законодавці приймали прості та малоефективні правові акти, які систематично оновлювали та замінювали більш комплексними. Протягом досить тривалого часу не існувало спеціального іпотечного законодавства, а відповідні норми включались, зокрема, до тексту кодифікованих правових актів. Відсутність системного підходу до створення правової бази регулювання іпотечних відносин призвела до того, що у чинних нормативних актах містились суперечливі положення, існувала нескінченна низка заборон, які гальмували розвиток усієї системи іпотечного кредитування.

Закон України «Про іпотечні облігації»

Цей Закон визначає правові засади емісії та обігу іпотечних облігацій, вимоги до їх іпотечного покриття, а також особливості державного регулювання і нагляду у цій сфері.

У ч. 1 ст. 3 цього Закону під іпотечними облігаціями розуміються облігації, виконання зобов’язань емітента за якими забезпечене іпотечним покриттям у порядку, встановленому цим Законом. Іпотечні облігації іменні цінні папери. Іпотечна облігація засвідчує внесення грошових коштів її власником і підтверджує зобов’язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та грошового доходу в порядку, встановленому цим Законом та проспектом емісії, а в разі невиконання емітентом зобов’язань за іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття. Відповідно до ч. 2 ст. 3 можуть випускатися два види іпотечних облігацій – звичайні та структуровані. Цією ж статтею передбачено, хто може бути емітентом іпотечних облігацій та межі їх відповідальності за виконання зобов’язань за іпотечними облігаціями.

Отже, емітентом звичайних іпотечний облігацій є іпотечний кредитор, що несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями іпотечним покриттям та всім іншим майном, на яке відповідно до законодавства може бути звернено стягнення. А емітентом структурованих іпотечних облігацій є спеціалізована іпотечна установа, яка несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями лише іпотечним покриттям. Необхідно розшифрувати ці визначення. У цьому Законі під іпотечним кредитором (ст. 1) розуміється фінансова установа, крім спеціалізованої іпотечної установи, яка відповідно до законодавства має право надавати кредити (позики), виконання зобов’язань боржників за якими забезпечене іпотекою, та/або яка набула право вимоги за забезпеченими іпотекою кредитами (позиками) від інших осіб. Відповідно до ст. 18 цього Закону, спеціалізована іпотечна установа – це фінансова установа, винятковим видом діяльності якої є рефінансування іпотечних активів (їх продажу у випадках, передбачених цим законом і проспектом емісії) та випуск структурованих іпотечних облігацій у порядку, встановленому цим Законом. Особливостями виконання зобов’язань за звичайними іпотечними облігаціями є те, що відповідно до ст. 16 Закону емітент виконує грошові зобов’язання за звичайними іпотечними облігаціями за рахунок доходів від іпотечного покриття та за рахунок іншого свого майна. Право емітента використовувати доходи від іпотечного покриття та кошти, отримані від розміщення звичайних іпотечних облігацій, на будь-які цілі і на власний розсуд не обмежується за умови, що емітент продовжує належним чином виконувати зобов’язання за звичайними іпотечними облігаціями.

Однак варто звернути увагу, на те що правового регулювання іпотечних облігацій недосконале, адже законодавець оминув увагою питання

набуття самих іпотечних активів. У випадку з випуском звичайних іпотечних облігацій проблем нема, оскільки банк може віднести до іпотечних активів і видані ним іпотечні кредити. А от при випуску структурованих іпотечних облігацій єдиним способом набуття активів є укладання договорів уступки права вимоги [5].

Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 1 вересня 2006 року № 774 «Про затвердження Положення про іпотечне покриття звичайних іпотечних облігацій, порядок ведення реєстру іпотечного покриття та управління іпотечним покриттям звичайних іпотечних облігацій»

Дія цього Положення поширюється на фінансові установи, які мають ліцензію на право здійснення діяльності з управління іпотечним покриттям (далі — управителі), емітентів звичайних іпотечних облігацій (далі — емітенти), аудиторські фірми, які здійснюють перевірку стану іпотечного покриття (далі — аудитори).

Розглянуте Положення визначає:

1. Умови включення іпотечних активів до складу іпотечного покриття звичайних іпотечних облігацій.
2. Порядок формування іпотечного покриття звичайних іпотечних облігацій.
3. Вимоги до збалансованості іпотечного покриття із заборгованістю за звичайними іпотечними облігаціями.
4. Вимоги до ведення та змісту розділів реєстру іпотечного покриття.
5. Умови доступу до інформації, що міститься в реєстрі іпотечного покриття.
6. Порядок перевірки іпотечного покриття та надання витягів з реєстру іпотечного покриття.
7. Розкриття інформації з реєстру іпотечного покриття.
8. Функції з управління іпотечним покриттям звичайних іпотечних облігацій.
9. Вимоги та обмеження щодо діяльності управителя, умови заміни управителя.
10. Рекомендаційні умови договору про управління іпотечним покриттям. Дія цього Положення поширюється на фінансові установи, які мають ліцензію на право здійснення діяльності з управління іпотечним покриттям (далі — управителі), емітентів звичайних іпотечних облігацій (далі — емітенти), аудиторські фірми, які здійснюють перевірку стану іпотечного покриття (далі — аудитори).

Також це Положення визначає:

1. Умови включення іпотечних активів до складу іпотечного покриття звичайних іпотечних облігацій.
2. Порядок формування іпотечного покриття звичайних іпотечних облігацій.
3. Вимоги до збалансованості іпотечного покриття із заборгованістю за звичайними іпотечними облігаціями.
4. Вимоги до ведення та змісту розділів реєстру іпотечного покриття.
5. Умови доступу до інформації, що міститься в реєстрі іпотечного покриття.
6. Порядок перевірки іпотечного покриття та надання витягів з реєстру іпотечного покриття.
7. Розкриття інформації з реєстру іпотечного покриття.
8. Функції з управління іпотечним покриттям звичайних іпотечних облігацій.
9. Вимоги та обмеження щодо діяльності управителя, умови заміни управителя.
10. Рекомендаційні умови договору про управління іпотечним покриттям.

Закон України «Про заставу»

Цим Законом визначаються основні положення про заставу. Відносини застави, не передбачені цим Законом, регулюються іншими актами законодавства України.

Вже у першій статті цього закону термін “застава” наповнюється змістовним навантаженням: “застава – це спосіб забезпечення зобов’язань. В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов’язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами”. У ст. 2 йдеться про те, що цим законом визначаються лише основні положення про заставу та робиться посилання на можливість регулювання заставних відносин іншими актами законодавства України. Це ще раз доводить той факт, що Закон України “Про заставу” не створювався як комплексний правовий акт, а його прийняття мало на меті лише окреслити основні питання, пов’язані з виникненням, припиненням та існуванням застави. У даному законі окреслено поняття предмета застави, зазначено що може і що не може ним бути, подано визначення сторін договору застави, посилання на обов’язкові положення, які має містити договір застави, визначена форма договору застави тощо.

Закон України “Про іпотеку”

Закон України “Про іпотеку” від 5 червня 2003 р. (далі – Закон) набув чинності 1 січня 2004 р. Прийняття цього довгоочікуваного закону без перебільшення вважають найвизначнішою подією для подальшого розвитку кредитних відносин у нашій країні. Цей закон більшість фахівців вважають найбільш прогресивним на теренах Центральної та Східної Європи та пов’язують з його прийняттям подолання правового вакууму, який існував у цій сфері протягом тривалого часу та гальмував розвиток кредитних та іпотечних відносин.

У статті 3 Закону містяться підстави виникнення, застосування і пріоритет іпотеки. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. Також у цій статті зазначено, що іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення дії іпотечного договору.

Вимоги стосовно державної реєстрації іпотеки закріплені у ст. 4 Закону. Зокрема, у ній зазначено, що “обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно” [12]. Наступна частина цієї статті містить вимоги до осіб, на яких покладено обов’язок державної реєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою і відомості, які обов’язково повинні міститись у державному реєстрі іпотек.

Закон України «Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні»

Цей Закон визначає правові засади здійснення державного регулювання ринку цінних паперів та державного контролю за випуском і обігом цінних паперів та їх похідних в Україні.

Даний Закон зазначає, що державне регулювання ринку цінних паперів здійснюється з метою:

• реалізації єдиної державної політики у сфері випуску та обігу цінних паперів та їх похідних;
• створення умов для ефективної мобілізації та розміщення учасниками ринку цінних паперів фінансових ресурсів з урахуванням інтересів суспільства;
• одержання учасниками ринку цінних паперів інформації про умови випуску та обігу цінних паперів, результати фінансово-господарської діяльності емітентів, обсяги і характер угод з цінними паперами та іншої інформації, що впливає на формування цін на ринку цінних паперів;
• забезпечення рівних можливостей для доступу емітентів, інвесторів і посередників на ринок цінних паперів;
• гарантування прав власності на цінні папери;
• захисту прав учасників фондового ринку;
• інтеграції в європейський та світовий фондові ринки;
• дотримання учасниками ринку цінних паперів вимог актів законодавства;
• запобігання монополізації та створення умов розвитку добросовісної конкуренції на ринку цінних паперів;
• контролю за прозорістю та відкритістю ринку цінних паперів.

Положення про іпотечне покриття звичайних іпотечних облігацій, порядок ведення реєстру іпотечного покриття та управління іпотечним покриттям звичайних іпотечних облігацій від 22 січня 2013 р. за № 160/22692

Дане положення розглядає вимоги до іпотечного покриття звичайних іпотечних облігацій. Крім того, досліджується реєстр іпотечного покриття.

Зокрема, даним Положенням визначається склад іпотечного покриття, удосконалюється ведення його реєстру, порядок та умови заміни управителя іпотечним покриттям, визначаються та доповнюються функції управителя, порядок виконання обов’язків емітентів іпотечних облігацій тощо. Крім того, регулятор передбачив використання оновленої Національним банком України класифікації якості активів за відповідними категоріями. Так, згідно з новим документом включення/виключення активів до складу іпотечного покриття здійснюється з урахуванням їх якості та рівня ризикованості.

Також відповідно до оновленого Положення планується удосконалити спосіб доступу до інформації, що міститься в реєстрі іпотечного покриття, що також покликано підвищити якість послуг, що мають надаватись інвесторам управителем та емітентом відповідного випуску іпотечних цінних паперів. Крім того, документ удосконалить порядок формування іпотечного покриття, принципи його збалансованості, проведення перевірок та контроль за поточним станом іпотечного покриття тощо.

Висновок

Узагальнюючи вищенаведене, можна зробити висновок, що на момент прийняття Закону України “Про іпотеку” він відповідав певною мірою вимогам тогочасного ринку іпотечного кредитування. Проте на сьогоднішній день необхідно адаптувати його положення до рівня розвитку сучасного ринку іпотечного кредитування. Бурхливий розвиток будівництва сприяє швидким темпам розвитку придбання за рахунок кредитних коштів майнових прав на нерухоме майно та майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, проте законодавець навіть не дає чіткого визначення цих основних правових категорій. Безліч питань виникає стосовно процедурних моментів, пов’язаних з внесенням відомостей в реєстр заборон та реєстр іпотек, викликаних існуванням розбіжностей між нормами Закону України “Про іпотеку” та Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Список використаної літератури

1. Блідченко В. Правові аспекти іпотечного кредитування // Юридична газета. – 2004. – № 8(20).
2. Євтух О.Т. Іпотечний механізм ефективного використання і розвитку нерухомості: Дис…. д-ра екон. наук. – К., 2002. – 404 с.
3. Кальченко О. Диво миттєвого кредиту // Лізинг в Україні. – 2006. – № 2. – Ст. 20-21.
4. Кручок С.І. Іпотечне кредитування: Навч. посібник для підготовки фахівців екон. спец. в агр. вищ. навч. закл. III-IV рівнів акредитації. – К.: Мета, 2002. – 206 с.
5. Любунь О.С., Кірєєв О.І., Денисенко М.П. Іпотечний ринок: Підручник. – К.: Атіка, 2006. – 288 с.
6. Шестерин С. Правові аспекти укладання кредитних договорів // Юридичний журнал. – 2006. – № 11.