Договір найму (оренди) нерухомості

Вступ

1. Суть договору найму житла

2. Строк дії договору

3. Обов’язки наймача, наймодавця

4. Піднайм житла

5. Підстави розірвання договору найму житла

Висновки

Список використаних джерел

Вступ

Актуальність темизумовлена великим значенням для стабільного функціонування економіки країни і підвищення добробуту населення належного цивільно-правового регулювання відносин у сфері укладення і дії договорів найму (оренди) нерухомого майна. З часу проголошення Україною незалежності пріоритетним напрямком її державної економічної політики стали відносини оренди. Це, зокрема, визначали: Постанова Верховної Ради України “Про Концепцію роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду” від 31.10.1991 р., Концепція державної житлової політики, схвалена Постановою Верховної Ради України від 30.06.1995 р., Указ Президента України від 3.12.1999 р. “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки”, Указ Президента України “Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки” від 30.05.2001 р.

Становленню системи нормативно-правових актів у сфері регулювання договорів найму (оренди) нерухомого майна сприяло прийняття Законів України “Про оренду державного та комунального майна”, “Про оренду землі”, Цивільного, Земельного та Господарського кодексів України.

Та, незважаючи на значну увагу держави до відносин оренди та реформ у земельній, житловій, підприємницькій сферах і прийняття нормативно-правових актів, спрямованих на заснування та упорядкування відносин найму (оренди) нерухомого майна, сучасне цивільне законодавство в сфері регулювання орендних відносин характеризується суперечливістю й нестабільністю. Відтак це негативно впливає на розвиток економічних відносин з використанням договорів найму (оренди) нерухомого майна, зумовлює правопорушення й спори між учасниками цих договорів.

Обраний напрям дослідження є актуальним ще й тому, що на сьогодні у вітчизняній юридичній доктрині проблемні питання практичної діяльності та законодавства щодо договорів найму (оренди) нерухомого майна не одержали достатньої наукової оцінки та відповідних рекомендацій щодо їх вирішення. На сьогодні дослідження договорів найму (оренди) провадилися головним чином за строго галузевим принципом. Серед вітчизняних дисертаційних досліджень, що провадилися останнім часом в Україні в галузі земельного та аграрного права, слід назвати роботи Н.В. Ільницької “Оренда земель сільськогосподарського призначення: правові аспекти” (2001 р.), О.В. Глотової “Правове регулювання угод із земельними ділянками в Україні” (2004 р.) та В.Г. Брунь “Договір оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення” (2003 р.), цивільного права – В.Я. Бондаря “Договір найму житла” (2001 р.), М.В. Мороза “Правові питання оренди майна державних підприємств” (2000 р.) і В.В. Мусієнка “Цивільно-правові аспекти договору оренди державного та комунального майна” (2003 р.). Проте ці роботи обмежувалися рамками дослідження окремих видів нерухомого майна – земельних ділянок, цілісних майнових комплексів державних та комунальних підприємств, соціального житла і були проведені до набрання чинності Цивільним та Господарським кодексами. Все вищеозначене диктує необхідність комплексного дослідження договорів найму (оренди) нерухомості.

Тема: „Договір найму (оренди) нерухомості”.

Мета: розкрити особливості правового регулювання найму (оренди житла).

Завдання роботи:

визначення договору найму житла;
показати строк дії договору;
розкрити обов’язки наймача та наймодавця;
характеристика піднайму житла;
визначити підстави розірвання договору найму житла.

1.Суть договору найму житла

Один зі способів виживання у важких економічних умовах — здача житлової площі в оренду. Здебільшого власники квартир розміщують оголошення на стовпах і парканах, а при особистій зустрічі з претендентами обмежуються посвідченням особи і домовленістю про суму оплати. Після міцного рукостискання й отримання авансу (зазвичай за перший і останній місяць оренди) сторони приступають до виконання своїх обов'язків, не турбуючись про правові наслідки здійсненого правочину. А дарма, адже свої права та обов'язки повинен знати не тільки орендодавець, але й орендар.

До фінансово-економічної кризи приватні інвестори залучали іпотечні кредити, купували квартири і здавали їх в оренду, а відсотки за кредитом виплачували з орендної плати. Вкладаючи гроші в нерухомість і здаючи її в оренду, приватні інвестори рідко замислювалися про податки. А зневага до системи оподаткування загрожує великими неприємностями, навіть кримінальною відповідальністю.

У чинному житловому законодавстві оренда житлових приміщень має свої нюанси. Вони залежать від того, кому здавати — юридичній чи фізичній особі. Саме з цього випливають правові наслідки і податкові зобов'язання власника.

З прийняттям нового Цивільного кодексу України у громадян виникає нагальна потреба опанувати відносини, проаналізувати чинне законодавство, зокрема, що стосується правовідносин, які випливають з договору оренди житла. Вирішення житлової проблеми було і залишається однією з найгостріших соціальних проблем у державі. Відносини, пов’язані з отриманням, користуванням та розпорядженням жилими приміщеннями, регулюються значною кількістю нормативних актів, у тому числі підзаконних. Тому, для більш зручного орієнтування в сучасному законодавстві виникає необхідність розроблення методологічних засад, що регулюють відносини найму (оренди) житла.

Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди) незалежно від статусу сторін договору, закладено у главах 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ). При цьому вимоги глави 59 ЦКУ стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення – для проживання. Тому при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦКУ «Найм (оренда) житла», які є спеціальними щодо положень глави 58 ЦКУ «Найм (оренда)». У зв’язку із зазначеним до договорів найму житла не застосовуються положення ст.ст. 793 та 794 ЦКУ щодо необхідності обов’язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди, який укладається строком на три роки і більше [1].

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ) [12, с. 187].

Об'єктом оренди можуть бути:

— державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання;

— нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

— інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання [12, с. 188].

Відповідно до договору найму житла наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Отже наймодавець – це той, хто передає житло в найм, а наймач – той, хто отримує його в найм.

Форма договору

За вимогою цивільного законодавства правочин має вчинятися у встановленій законом формі. Тому укладати договір найму житла відповідно до ст. 811 ЦКУ слід у письмовій формі (тобто його зміст має бути зафіксований в одному або кількох документах, підписаних сторонами). Водночас недодержання сторонами цього договору вимог закону щодо обов’язкової письмової форми договору не тягне за собою визнання його недійсним – у такому разі діє загальне правило, передбачене ч. 1 ст. 218 ЦКУ, щодо позбавлення сторін (у разі виникнення спору) права посилатися на показання свідків для підтвердження як самого факту укладення договору найму житла, так і будь-яких умов, на яких зазначений договір було укладено [12, с. 189]. Тому заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися лише письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Таким чином, аби убезпечити себе від небажаних наслідків доцільніше дотримуватися зазначеної письмової форми договору.

Договір найму житла може укладатися між фізичними (тобто громадянами) та юридичними особами (підприємствами, установами, організаціями тощо). Якщо за договором наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому громадянина.

Договір найму житла, що належить до державного або комунального житлового фонду, укладається між житлово- експлуатаційною організацією та наймачем на основі ордеру. За договором найму житла, що належить до державного або комунального житлового фонду в найм може здаватись квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше 13,65 метрів квадратних на одну особу, частина кімнати або кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо) [5, с. 32].

Договір найму житла укладається у письмовій формі. Договір вважається укладеним у письмовій формі, якщо:

— зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони;

— воля сторін виражена з допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв’язку;

— якщо договір підписаний наймодавцем та наймачем [5, с. 32].

Нотаріальне посвідчення

Спеціальними нормами глави 59 ЦКУ не передбачено обов’язкового нотаріального посвідчення договору найму житла незалежно від строку його дії. Однак за правилом ч. 4 ст. 209 ЦКУ на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин за її участі може бути нотаріально посвідчений. Проте відповідно до пп. «б» пп. 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб’єктом підприємницької діяльності [5, с. 32].

Таким чином, існує колізія між законодавчими актами, через що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору згідно ст. 220 ЦКУ такий договір є нікчемним (тобто визнання його недійсним судом не вимагається – його недійсність встановлена законом). Слід мати на увазі, що такий правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. У такому випадку орендар має звільнити орендовану квартиру, а орендодавець повинен повернути отриману орендну плату. Водночас, якщо сторони домовилися стосовно всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно із нормою ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» нотаріус здійснює відповідну функцію контролю – він зобов’язаний надіслати повідомлення про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання орендодавця – платника податку. Звісно, самі нотаріуси не в захваті від покладеного на них обов’язку, оскільки вони у разі порушення цієї вимоги нестимуть відповідальність, установлену законом за порушення порядку чи строків надання податкової звітності [5, с. 33].

Якщо сторони недодержали письмової форми договору це не буде означати недійсність договору, але факт укладання чи оспорювання окремих частин договору необхідно буде доводити письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та ін. Рішення суду в таких випадках не може ґрунтуватися на показаннях свідків. За бажанням сторін договір може бути посвідчений нотаріально. Якщо у зв’язку з хворобою або фізичною вадою Ви не можете підписати договір власноручно, за Вашим дорученням текст договору у Вашій присутності підписує інша особа. Підпис іншої особи на тексті договору може засвідчуватись нотаріусом або посадовою особою, яка має право на вчинення такої нотаріальної дії (наприклад, посадовою особою будь-якого органу місцевого самоврядування) або відповідною посадовою особою за місцем роботи, навчання, проживання чи лікування із зазначенням причин, з яких текст договору не може бути підписаний особою, яка його вчиняє. В оренду можуть надаватись помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина, дачний або садовий будинок тощо. При цьому помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому [5, с. 33].

Якщо після укладання договору найму житла буде встановлена непридатність помешкання до постійного проживання у ньому, за позовом наймача такий договір може бути визнаний судом недійсним. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. До майна, що обслуговує будинок, відносяться приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку: під’їзд, сходові клітки, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, будинку, тощо.

Відповідно до п. е ст. 1 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22.05.2003 р. № 889-IV (далі — Закон № 889-IV) з наступними змінами та доповненнями оподаткуванню підлягає дохід від здачі в оренду (лізинг) нерухомості, розташованої на території України. Стаття 9 Закону № 889-IV визначає особливості нарахування і сплати окремих видів податків з доходів, до яких належить і оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду), житловий найом (піднайом). А відповідно до ст. 7 Закону № 889-IV ставка податку складає 15% від об'єкта оподаткування [10, с. 117].

Пункт 9.1.1 Закону № 889-IV встановлює, що податковим агентом платника податку — орендодавця при нарахуванні доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар. Водночас об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не може бути менше мінімальної суми орендної плати, встановленої законодавством з питань оренди землі [10, с. 117].

Податковим агентом платника податку — орендодавця при нарахуванні доходу від надання в оренду іншого нерухомого майна, ніж те, що згадане в п. 9.1.1Закону № 889-IV (у тому числі земельної ділянки, що знаходиться під таким нерухомим майном, або присадибної ділянки), є орендар [10, с. 117].

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, вказаної у договорі оренди, але не може бути менше мінімальної суми орендних платежів за повний або неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, затвердженою Кабінетом міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості, з урахуванням місця її розташування, інших функціональних і якісних показників, встановлюваних органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розташована така нерухомість. Якщо така мінімальна вартість не встановлена до початку звітного податкового року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, встановленої в договорі оренди.

Відповідно до п. 9.1.4 Закону № 889-IV, якщо орендар — фізична особа не є суб'єктом підприємницької діяльності, то особою, відповідальною за нарахування і сплату (переказ) податку до бюджету, є платник податку – орендодавець [5, с. 35].

При цьому:

— такий орендодавець самостійно нараховує і платить податок до бюджету в терміни, встановлені Законом для квартального податкового періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, наступних за останнім днем такого звітного кварталу;

— договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, при цьому нотаріус зобов'язаний направити інформацію про такий договір до податкового органу за основним місцем проживання платника податку — орендодавця, у формі та в спосіб, встановлені Кабінетом міністрів України. У разі порушення таких форми або способу нотаріус несе відповідальність, встановлену Законом, за порушення порядку або термінів надання податкової звітності [5, с. 35].

Якщо операція з оренди квартири у фізичної особи під офіс відповідає нормам ЖКУ (ст. 158-170), вказана операція є господарською для платника податку, і надалі витрати на оренду включають до валових витрат підприємства.

Платник податку (юридична особа) має право віднести до складу валових витрат орендну плату, сплачену фізичною особою за оренду в нього квартири, а також квартплату і комунальні платежі (відповідно до рахунків, виставлених ЖКК), якщо договір передбачає, що саме підприємство оплачує їх у процесі оренди [5, с. 35].

2.Строк дії договору

Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років. Після завершення цього терміну сторони можуть подовжити строк договору житлового найму.

Договір найму житла за строком може бути:

— короткостроковим – до 1 року;

— середньостроковим – від 1 до 5 років;

— довгостроковим – більше 5 років [12, с. 190].

Якщо договір найму житла укладено на строк до одного року (короткостроковий найм), до нього не застосовуються найм положення про:

— право на житло інших осіб, що проживають разом з наймачем;

— право вселення тимчасових мешканців;

— переважне право на переукладання договору житлового найму після закінчення його строку;

— правила піднайму;

-заміну наймача у договорі найму житла [12, с. 190].

У разі закінчення строку дії договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору на новий строк. Тобто наймодавець, який має намір укласти договір найму житла на новий строк, повинен пам’ятати, що переважне право перед іншими особами на укладання договору має наймач.

Наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк Форма такого попередження законом не встановлена, тому факт самого попередження повинен доводитись наймодавцем. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Але це правило не поширюється на короткостроковий договір найму житла. Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав іншого наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. Тут необхідно зазначити, що таке збитки. Отже, збитками є:

— втрати, яких особа зазнала у зв’язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки);

— доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода) [12, с. 191].

У разі, якщо права наймача було порушено, він може подати позов до суду. У разі продажу житла, яке здавалось в найм, наймодавець повинен до продажу житла запропонувати наймачеві придбати житло, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає. Наймач має переважне право перед іншими особами на придбання житла.

Якщо наймач відмовився від купівлі житла чи не скористався своїм правом протягом строку, встановленого від дня отримання повідомлення про продаж житла, наймодавець має право продати житло іншій особі.

3. Обов’язки наймача, наймодавця

1. Використовувати житло лише для проживання у ньому. Тобто забороняється використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Такий обов’язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осіб, які проживають разом з наймачем, тимчасових мешканців, піднаймачів.

2. Забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під цим обов’язком слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обов’язків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення до санітарнотехнічного й іншого обладнання, до об’єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо.

3. Своєчасно вносити плату за житло.

4. Самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та ін. [12, с. 192]

Громадяни зобов’язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування жилими приміщеннями, економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію.

Наймач не має права проводити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Згода наймача може бути надана як в письмовій, так і в усній формі. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду.

Перевлаштування – це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квартирах, спрямовані на обладнання житла комунальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Наприклад, розширення житлової площі за рахунок підсобної, зміна призначень підсобних приміщень, перенос дверей, вікон та ін.

Реконструкція – це комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, унаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків [12, с. 193].

Наймач зобов’язаний здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором. Тобто наймодавець і наймач можуть самостійно визначити в договорі на кого покладається здійснення поточного ремонту житла. До поняття поточного ремонту житла належать роботи з підтримання в належному стані житла: фарбування вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів та інші роботи.

Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов’язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором. До капітального ремонту житла належать більш складні роботи, які потребують значних матеріальних та людських витрат: заміна окремих конструкцій помешкання, інженерних конструкцій тощо.

Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо воно істотно змінить умови користування житлом, не допускається без згоди наймача. Наприклад, переобладнання житлового будинку, яке має привести до перетворення жилих приміщень до нежилих і навпаки, в зміні призначення нежилих приміщень (кухні на коридор).

Якщо власник житла, що передано у найм, змінився — до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

До обов’язків наймодавця належать:

— передача наймачеві житла придатного для постійного проживання в ньому;

— здійснення капітального ремонту, якщо інше не встановлено договором [12, с. 194].

У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Це можуть бути не тільки дружина, діти чи інші близькі родичі, а й інші особи. Тому з наймачем можуть проживати різні особи, кількісний склад яких не обмежується. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Але разом з тим, залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має намір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого договору.

До членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Якщо особи, які проживають разом з наймачем порушили умови договору, наймач повинен нести за це відповідальність перед наймодавцем. Відповідальність може полягати в :

— сплаті неустойки – грошової суми або іншого майна;

— відшкодуванні збитків та моральної шкоди;

— зміни умов договору.

Наймодавець вправі також відмовитися від договору або вимагати розірвання договору, якщо інше не встановлено договором.

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними тобто рівними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними. Форма такої домовленості може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Якщо між наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним виник спір, то такий спір повинен розглядатись у судовому порядку. При розгляді таких справ суд має перевірити, чи був раніше встановлений між наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, порядок користування жилими приміщеннями [12, с. 195].

Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. За договором найму житла у будинках державного і громадського житлового фонду таку згоду необхідно отримати письмово.

Ці особи набувають рівних з іншими особами, які постійно проживають з наймачем, прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні. На вселення до батьків, які є наймачами житла, їх неповнолітніх дітей згоди наймодавця не потрібно. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасово проживати у помешканні іншій особі (особам) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Для вселення тимчасових мешканців згода наймодавця не потребується, але наймач та особи, які постійно проживають разом з ним повинні попередньо повідомити наймодавця про вселення тимчасових мешканців.

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони можуть користуватися лише тими приміщеннями, якими їм дозволили наймач та інші мешканці. Тимчасові мешканці не можуть дозволити проживання у помешканні інших осіб. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. У разі відмови звільнити житло тимчасові мешканці виселяються за рішенням суду за позовом наймодавця, наймача, осіб, які постійно проживають разом з ним без надання іншого житла.

Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Наймодавець чи наймач не можуть в односторонньому порядку змінити розмір плати за користування житлом, якщо інше не встановлено договором. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла (такий строк може бути щотижневим, щомісячним тощо). Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

4. Піднайм житла

Наймач житла може за згодою наймодавця передати в піднайм на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування іншій особі – піднаймачеві. Для уникнення в подальшому будь-яких ускладнень краще отримати письмову згоду наймодавця на передачу житла в піднайм. Крім того, згоду на укладення договору піднайму житла необхідно отримати у осіб, які постійно проживають з наймачем. Відповідно, сторонами договору піднайму будуть наймач та піднаймач [13, с. 366].

За договором в піднайм може здаватись частина або все найняте наймачем помешкання. При цьому не може здаватись в піднайом підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму, при цьому плата може бути більшою за плату, яка вноситься наймачем.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму. Якщо у випадку припинення договору найму житла піднаймач відмовляється звільнити житло, власник житла може подати позов до суду і у такому випадку піднаймач може бути виселений за рішенням суду без надання іншого житла.

Як укладається договір піднайму житла ?

Договір піднайму житла укладається в письмовій формі.

Обов’язки піднаймача:

— використовувати житло лише для проживання у ньому;

— забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані;

— своєчасно вносити плату за житло;

— самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором [13, с. 367].

До закінчення строку дії договору піднайму житла наймач може не попереджати піднаймача про відмову від укладання договору на новий строк, тобто піднаймач не має переважного права на укладання договору на новий строк. Такий договір може вважатися укладеним на новий строк тільки після укладання нового договору наймачем.

Заміна наймача у договорі.

Під час дії договору може виникнути необхідність заміни наймача. Така заміна можлива наприклад, у разі смерті наймача або вибуття його з житла, а також за власною вимогою наймача чи осіб, які постійно проживають разом з ним. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, можуть запропонувати наймодавцю кандидатуру нового наймача з повнолітніх осіб. Такі особи повинні постійно проживати разом з наймачем.

На заміну наймача житла необхідно отримати згоду наймодавця. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах. Вибуття наймача свідчить, що він вибув на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті і перестав виконувати свої обов’язки за договором найму.

Відмова наймодавця дати згоду на заміну наймача може бути оскаржена до суду. Суд може задовольнити такий позов, якщо встановить, що особа, якою пропонується замінити наймача, відповідає вимогам, які пред’являються до такої особи.

5. Підстави розірвання договору найму житла

Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Таке попередження може бути як в письмовій так і в усній формі, але обов’язок доведення факту попередження лежить на наймачеві.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. У разі виникнення спору і встановлення судом непридатності житла для постійного проживання у ньому, у наймача відсутній обов’язок попередження наймодавця про розірвання договору за три місяці. Договір найму житла розривається на вимогу наймодавця у разі:

— невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – невнесення плати понад два рази;

— руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає (наприклад, порушення цілісності жилих приміщень, місць загального користування, санітарно-технічного обладнання, тощо а також у бездіяльності відносно виконання обов’язків щодо здійснення поточного або капітального ремонту). За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. У разі відстрочки виконання рішення суду дія договору найму житла продовжується, при цьому обов’язок наймача щодо усунення порушень не припиняється. Після закінчення відстрочки виконання рішення суду наймодавець може вимагати виселення наймача та інших осіб, з якими він проживає або запропонувати наймачеві укласти новий договір найму;

— необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. У цьому наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці;

— якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. Використання житла не за призначенням, тобто не для проживання, а для виробничних, підприємницьких або інших цілей. Наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень [13, с. 370-371].

Систематичне порушення прав та інтересів сусідів – це умисне, винне порушення правил проживання, учинення скандалів, нанесення сусідам образ, побоїв, інших тілесних ушкоджень, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші, особливо в нічний час, та інші дії, які свідчать про навмисне порушення правил проживання.

Систематичність у даному випадку – це тривала повторна антигромадська поведінка після попередження з боку наймодавця. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

За договором найму житла у будинках державного і громадського житлового фонду при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім’ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців.

Якщо наймач або члени його сім’ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору — судом.

Жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім’ї понад шість місяців у випадках:

призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років — протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби;
перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби — протягом перших п’яти років перебування на військовій службі;
тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв’язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном, — протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання;
поміщення дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника — протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї. Якщо з будинку, квартири (їх частини) вибула дитина (діти) і членів її (їх) сім’ї не залишилося, це житло може бути надано за договором оренди іншому громадянину до закінчення строку перебування дитини (дітей) у дитячому закладі або до досягнення нею (ними) повноліття і повернення від родичів, опікуна чи піклувальника, в окремих випадках — до закінчення навчання в загальноосвітніх навчальних закладах усіх типів і форм власності, у тому числі для громадян, які потребують соціальної допомоги та соціальної реабілітації, а також в професійно-технічних чи вищих навчальних закладах або до закінчення строку служби у Збройних Силах України та інших військових формуваннях;
виїзду в зв’язку з виконанням обов’язків опікуна (піклувальника) — протягом усього часу виконання цих обов’язків;
влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги — протягом усього часу перебування в них;
виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі — протягом всього часу перебування в ньому;
взяття під варту або засудження до арешту, обмеження волі, позбавлення волі на певний строк чи довічне позбавлення волі — протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї. Якщо в будинку, квартирі (їх частині) не залишилися проживати інші члени сім’ї наймача, це житло може бути надано за договором найму іншому громадянину до звільнення таких осіб з-під варти або до відбуття ними покарання [13, с. 374-375].

На практиці квартири успішно здаються без укладення будь-яких договорів, навіть незважаючи на пов’язані з цим ризики. Основним мотивом, котрий штовхає власників нерухомості на такі ризики, є небажання платити 15%-вий податок. Крім того, при нотаріальному посвідченні доведеться сплатити державне мито у розмірі 0,01% суми договору (однак не менше 85 грн. і не більше 850 грн.) та за послуги нотаріуса. Ще один нюанс: згідно із п. 112 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5, нотаріус при посвідченні договору найму (оренди) житла вимагає правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду), та довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації. А отримання останнього документа – як відомо, процедура копітка, особливо, якщо в квартирі було здійснено перепланування. Зважаючи на це, відсутність у власників і наймачів квартири бажання зайвий раз звертатися до нотаріуса також можна зрозуміти [7, с. 11].

Наприкінці 2007 року в парламенті був зареєстрований законопроект (реєстр. № 1178), котрим пропонується скасувати норму щодо обов’язкового нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомого майна і записати, що таке посвідчення здійснюється «у випадках, передбачених законом». Таким чином, у разі його прийняття нотаріальне посвідчення договорів оренди житла стане фактично необов’язковим і здійснюватиметься лише на вимогу однієї зі сторін договору. На думку ж Головного науково-експертного управління Верховної Ради (висновок на законопроект від 5 березня 2008 р.), прийняття запропонованих змін значно розширить можливість ухилення від сплати податку з доходів фізичних осіб та ускладнить його адміністрування. При цьому скасування обов’язкового нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомості навряд чи суттєво знизить надходження до бюджету податку з доходів фізичних осіб від здачі в оренду нерухомості, адже на практиці притягнути до відповідальності за несплату цього податку досить важко – через відсутність реального механізму контролю за власниками нерухомості [7, с. 11].

Здача житла в оренду — популярний бізнес. Особливо це стосується міст-мільйонників, де існує постійна потреба в житлі. Якщо громадянин здає великі площі нерухомості, він може зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності і платити податки за спрощеною схемою (єдиний податок). Це можуть робити й ті, хто надають в оренду одну-дві звичайні квартири. Щоправда, спочатку треба отримати свідоцтво платника єдиного податку. Його видають у податковій за місцем реєстрації. Підставами для видачі свідоцтва є письмова заява і платіжний документ (банківська квитанція або платіжне доручення) про авансову сплату єдиного податку не менше ніж за календарний місяць. Щойно зареєстрований підприємець має подати заяву протягом десяти календарних днів з моменту державної реєстрації, інакше доведеться чекати видачі свідоцтва до кінця поточного кварталу.

Спрощена система оподаткування передбачає:

— незначне податкове навантаження на підприємця;

— відсутність ПДВ;

— річний дохід, який не має перевищувати 500 тис. грн. [7, с. 11].

Якщо договір оренди укладається між фізичною особою та юридичною особою або приватним підприємцем і термін дії документа не перевищує три роки, його можна не реєструвати в нотаріуса. Отже, вирішуйте самі, що для вас вигідніше.

Здавалося б, у Законі все чітко прописано: хто, скільки і за що має платити. Проте на практиці не все так. Договір оренди можна укладати і в усній формі, якщо квартиру здають на термін менше трьох років. Навіть нотаріуси визнають, що похід до них з приводу оренди житла — зайві витрати. До речі, якщо орендодавець не надав податковій декларацію, його можуть оштрафувати аж на десять неоподатковуваних мінімумів (170 грн.). Можуть і притягати до кримінальної відповідальності [7, с. 11].

Висновки

Договір найму житла укладається у письмовій формі.

Список використаних джерел

Цивільний процесуальний кодекс України: науково-практичний коментар. — К. : Атіка, 2008. — 839, с.
Бондар В. Правове регулювання договору найму житла у недержавному та комунальному фонді соціального використання // Підприємництво, господарство і право. — 2007. — № 5. — С. 45-48
Галянтич, М. Розмежування договору соціального та комерційного найму (оренди) житла // Підприємництво, господарство і право. — 2007. — № 8. — С. 3-6
Домбрутова, А. Договір найму житла в приватному житловому фонді // Юридичний Вісник України. — 2006. — № 14. — С. 14
Кам'янський, А. Особливості договору наймання житлового приміщення // Податкове планування. — 2008. — № 8. — С. 31-37
Крисенко Т. Договір оренди нерухомості // Секретарь-референт. — 2006. — № 4. — С. 14-21
Михеева, Е. Найми меня: Договор найма и аренды жилого помещения / Е.Михеева // Юридическая практика. — 2009. — 22 августа. — С. 11
Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: закони і законодавчі акти / Ю. Б. Бек, Й. Г. Богдан, Л. В. Григоровська та ін.; За ред. В. М. Коссака. — К. : Істина, 2004. — 975, с.
Нефедова С. Як правильно скласти договір найму квартири // Податкове планування. — 2006. — № 10. — С. 24-26
Про господарську діяльність: Збірник законів станом на 15 квітня 2005 року. — Харків: ІГВІНІ, 2005. — 526, с.
Усенко Я. Нові типові умови оренди нерухомого і рухомого державного майна // Справочник экономиста. — 2008. — № 1. — С. 34-37
Цивільне право України. Договірні та недоговірні зобов’язання: Підручник / С. С. Бичкова, І. А. Бірюков, В. І. Бобрик та ін. — К. : КНТ, 2006. — 496, с.
Цивільне право України: підручник: У 2 т. / За заг. ред. В. І. Борисової, І. В. Спасибо-Фатєєвої, В. Л. Яроцького; М-во освіти і науки України. — . — К.: Юрінком Інтер, 2007 — Т. 2. — 2007. — 549, с.

Освіта та самоосвіта

Договір найму (оренди) нерухомості

Вступ

1.Суть договору найму житла

2.Строк дії договору

3. Обов’язки наймача, наймодавця

4. Піднайм житла

5. Підстави розірвання договору найму житла

Висновки

Список використаних джерел

Розділи

Теги