Освіта та самоосвіта

Все для студентов и самообразования

Експертиза та оцінка майна

Зміст

1. Фінансові інструменти в оцінці майна

2.Нормативна грошова оцінка земель різних категорій, її цілі та регламентація. Грошова оцінка земель різного призначення. Індексація нормативної грошової оцінки

3.Методичні підходи до оцінки нематеріальних активів. Метод дисконтування грошових потоків. Метод переваги в доходах. Метод виграшу в собівартості. Метод надлишкових грошових потоків. Метод внутрішнього порівняння. Метод звільнення від роялті. Метод вартості створення нематеріальних активів

Список використаної літератури

1. Фінансові інструменти в оцінці майна

Оцінка майна, майнових прав та професійна оціночна діяльність регулюються Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", іншими нормативно-правовими актами з оцінки майна, що не суперечать йому.

Згідно зі статтею 3 цього Закону оцінка майна — це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами за національними стандартами оцінки майна, що затверджуються Урядом України або Фондом державного майна України, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності — суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Об'єкти оцінки — майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній (у тому числі нерухомість) формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Об'єктами оцінки у сфері нерухомості можуть бути: жилі приміщення, нежилі об'єкти нерухомості, земля і земельні ділянки, об'єкти незавершеного будівництва, інвестиційні проекти.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий — для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Він передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу. За допомогою обох методів визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). За допомогою дохідного підходу визначається ринкова та інвестиційна вартості, а також інші види, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. Це найбільш складний підхід, що вимагає спеціального аналізу і прогнозування [2, c. 36-37].

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Він передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Цей метод (підхід аналогів продаж) — заснований на принципі заміщення розглянутого об'єкта аналогічним. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.

Визначення ринкової вартості об'єкту нерухомості є одним з самих затребуваних видів оцінки і, відносно різних об'єктів нерухомості, включає визначення вартості права власності або інших прав, наприклад, права оренди, права користування інше. Первісна інформація для оцінки нерухомості повинна містити всі особливості і деталі: місцеположення, будівельну площу, площу забудови, будівельний об'єм, віддаленість від основних об'єктів інфраструктури району, планування, стан обробки, тип будинку і т.д.

До майна, що включається у сукупну вартість цілісного майнового комплексу, належать:

необоротні активи (основні засоби, нематеріальні активи, незавершене будівництво, довгострокові фінансові інвестиції, довгострокова дебіторська заборгованість, відстрочені податкові активи, інші необоротні активи);

оборотні активи (запаси, векселі одержані, дебіторська заборгованість за товари, роботи, послуги, дебіторська заборгованість за розрахунками та інша поточна дебіторська заборгованість, поточні фінансові інвестиції, грошові кошти та їх еквіваленти, інші оборотні активи);

витрати майбутніх періодів.

Об'єкти фінансового лізингу, що обліковуються на балансі державного підприємства (лізингоодержувача), у сукупну вартість цілісного майнового комплексу не включаються. Сума довгострокових зобов'язань, що включає зобов'язання з фінансового лізингу, зменшується на суму зобов'язання, яка виникла у державного підприємства (лізингоодержувача) з одержанням такого об'єкта, і не включається в суму довгострокових зобов'язань, на які відповідно до вимог цієї Методики зменшується сукупна вартість цілісного майнового комплексу [7, c. 81-82].

Чиста вартість цілісного майнового комплексу підприємства (ЧВ) визначається за формулою:

ЧВ = (Н + О + М) — (В + Д + П),

де Н — вартість необоротних активів; О — вартість оборотних активів; М — вартість витрат майбутніх періодів; В — вартість забезпечень наступних витрат і платежів; Д — вартість довгострокових зобов'язань; П — вартість поточних зобов'язань.

Якщо чистої вартості цілісного майнового комплексу, одержаної за результатами розрахунку, не вистачає для реєстрації відкритого акціонерного товариства в порядку, визначеному законодавством, державним органом приватизації (органом, уповноваженим управляти державним майном) розглядається питання про зупинення приватизації (корпоратизації) підприємства шляхом створення відкритого акціонерного товариства та визначення іншого способу його приватизації.

2. Нормативна грошова оцінка земель різних категорій, її цілі та регламентація. Грошова оцінка земель різного призначення. Індексація нормативної грошової оцінки

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить оціночна вартість, яка відтворює неринкову базу оцінки, яку створюють внаслідок дії наперед заданих чинників та показників. Сутність грошової оцінки земель населених пунктів полягає у визначенні двох головних показників: зручності місцерозташування земельної ділянки та рівня облаштування її території. Обидва ці показники визначають за містобудівними параметрами розвитку населеного пункту, його частин (економіко-планувальних зон), враховуючи локальні особливості окремих земельних ділянок [4].

Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість наявних у її межах видів економічної діяльності і встановлюються для певних категорій забудованих земель. Функціональне використання земельної ділянки залежить від її цільового призначення [5].

Сьогодні постає питання у застосуванні показників коефіцієнта Кф. Річ у тому, що значення коефіцієнта Кф у дуже приблизному вигляді відображають рентоутворювальний вплив певного виду економічної діяльності земельної ділянки (2,5 – для земель комерційного використання).

Враховуючи потребу в удосконаленні методики нормативної грошової оцінки, а саме, розрахунку коефіцієнта Кф для земель комерційного призначення, потрібно продиференціювати коефіцієнт функціонального використання у міру віддалення цих земель від центру до околиць міста з 0,5 до 2,5.

Оскільки об'єкти комерційного призначення у центрі міста приносять більший прибуток, ніж у віддалених районах та околицях міста, тому відповідно потрібно відкоригувати коефіцієнт Кф. Оскільки у центрі прибуток більший, відповідно коефіцієнт буде мати значення 2,0-2,5, а на околицях міста відповідно – 0,5-1,0.

Також, варто звернути увагу на прибутковість та вид економічної діяльності земель комерційного призначення. Якщо вони приносять більший дохід, ніж інші такі ж самі об'єкти комерційного призначення, то потрібно коефіцієнт Кф відкоригувати – збільшити чи зменшити. Наприклад: якщо порівняти магазин, у якому продають алкогольні та тютюнові вироби та магазин, який продає дитячі товари, то у першому випадку коефіцієнт треба збільшити, а в другому, навпаки – зменшити[5, c. 104-105].

Аналізуючи процеси управління рекреаційними ресурсами досить проблематичними залишається методика визначення їх грошової оцінки, оскільки рекреаційні території можуть перебувати в межах будь-яких категорій земель за цільовим призначенням: водного фонду, лісогосподарського призначення, оздоровчого призначення, природно-заповідного фонду тощо.

Методично – нормативна грошова оцінка земель рекреаційного призначення визначається за формулою:

(1)

де Цн– нормативна грошова оцінка земельної ділянки (грн.);

Е – нормативний середньорічний економічний ефект від використання земель рекреаційного призначення в розрахунку на кв. метр (грн.);

Тк – термін капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, який встановлюється на рівні 33 років;

Кмц – коефіцієнт, який характеризує місце розташування та цінність земельної ділянки;

Пд – площа земельної ділянки (м²).

При цьому значення нормативного середньорічного економічного ефекту від використання земель рекреаційного призначення складає 0,050 грн/м².

Коефіцієнт Кмц визначаєтьсяза формулою:

(2)

де Км – коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки (віддаленість від адміністративного центру та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення, входження до критичної зони великих міст тощо);

Кц– коефіцієнт, що враховує цінність об’єктів рекреаційного призначення;

Кс – коефіцієнт, що враховує статус об’єктів природоохоронного, оздоровчого та історико-культурного призначення.

Загальне значення коефіцієнта Кн розраховується як добуток коефіцієнтів Кр1; Кр2; Кр3; Кр4 , значення яких, для наочності, приведено в табл. 1 − 4.

Таблиця 1

Коефіцієнти, які враховують місцерозташування населених пунктів у приміських зонах великих міст (Кр1)

Чисельність населення міст-центрів, тис.чол.

Значення коефіцієнтів

100,0 – 249,9

1,1

250,0 – 499,9

1,2

500,0 – 999,9

1,3

1000,0 – 1999,9

1,5

2000,0 і більше

1,8

Таблиця 2

Коефіцієнти, що враховують місцерозташування земельної ділянки відносно адміністративних центрів (Кр2) та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення (Кр3)

Віддаль від центру населеного пункту, (км)

Значення коефіцієнтів

Кр2

Кр3

до 5

1,40

1,30

5 – 10

1,35

1,25

10 – 15

1,25

1,20

15 – 20

1,15

1,10

20 – 25

1,07

1,05

25 і більше

1,00

1,00

Таблиця 3

Коефіцієнти, що враховують місцерозташування земельних ділянок у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи (Кр4)

Розміщення земельних ділянок у зонах радіоактивного забруднення

Значення коефіцієнтів

Зона відчуження

0,50

Зона обов’язкового відселення

0,60

Зона гарантованого добровільного відселення

0,80

Зона посиленого радіоекологічного контролю

0,90

Значення коефіцієнту Кц наведено в табл. 4.

Таблиця 4

Значення коефіцієнту, що враховує цінність земель рекреаційного призначення (Кц)

Адміністративно-територіальні одиниці

Значення коефіцієнтів

Миколаївська

1,1

у т.ч. Чорноморське узбережжя

1,5

Одеська

1,2

у т.ч. Чорноморське узбережжя

1,5

Херсонська

1,2

у т.ч. Чорноморське та Азовське узбережжя

1,5

З приведених параметрів у табл. 3 − 4 видно, що недоцільним є використання коефіцієнтів, які враховують місце розташування населених пунктів у приміських зонах великих міст (Кр1). Вони не дають відповіді на об’єктивну оцінку земель рекреаційного призначення, оскільки останні не обов’язково повинні знаходитись у межах населених пунктів.

Абсолютно не виправданими є коефіцієнти, що враховують місцерозташування земельних ділянок рекреаційного призначення відносно адміністративних центрів (Кр2) та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення (Кр3).

Не виправданими є коефіцієнти, що враховують місцерозташування земельних ділянок у зонах радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи (Кр4). Насамперед, якщо це зона відчуження, то чи правомірно говорити про те, що тут можуть відпочивати люди. Для таких територій необхідна інша методика визначення грошової оцінки земель.

Сумнівним і є те, що значення коефіцієнта, що враховує цінність земель рекреаційного призначення (Кц) у Миколаївській області є 1,1, а в Херсонській – 1,2. У цьому зв’язку не зовсім вірно диференціювати області за цінністю земель рекреаційного призначення, оскільки кожна область по своєму цікава, неповторима, приваблива. Тим більше Миколаївська область, багата біорізноманіттям, ландшафтами, історією, традиціями, географічним місцем розташування може претендувати якщо не на місце лідеру, то, принаймні, не уступати Херсонській і Одеській областям. Тому є всі підстави вважати, що приведені коефіцієнти носять віртуальний, тобто надуманий характер. У цьому зв’язку виникає запитання, чому не враховується (не запропоновані) коефіцієнти на рекреаційні землі розміщенні в зонах крупних промислових підприємств з великим викидом в атмосферу забруднюючих речовин, забруднення повітря автомобільним транспортом, АЕС тощо. Очевидно, врахування коефіцієнтів при забрудненні рекреаційних зон було б логічним, але існуюча методика цього не передбачає[6, c. 139-140].

Тому зазначена проблематика потребує переосмислення існуючої практики оцінки рекреаційних ресурсів. Після детального ознайомлення з працями Адама Сміта, А.Тюрго, К.Маркса, О.П.Токарєва, І.Р. Михасюка і М.М.Маланчука, М.Д.Руденка, А.Сліпанського, М.М.Федорова, С.Г.Струміліна і інших вчених виявилось, що найбільш актуальним для визначення грошової оцінки рекреаційних ресурсів є врахування земельної ренти.

Так, Адам Сміт формулював визначення земельної ренти як "дохід, одержаний цілком із землі", з урахуванням місця розташування земельної ділянки та ціни, яка складається на сільськогосподарську продукцію та рівня родючості ґрунтів. Тюрго А. стверджував, що земля завжди є першим і єдиним джерелом будь-якого багатства. Рента, на його думку, це результат діяльності самої природи, "чистий дар природи".

Теорія земельної ренти знайшла своє продовження у дослідженнях М.Д.Руденко, де він акцентував увагу на тому, що "…землю не можна розглядати в одному ряду з іншими засобами виробництва. У неї основна роль: земля є первинним джерелом додаткової вартості". К.Маркс у створенні земельної ренти визнавав головну роль природи. У цьому зв’язку він писав, що "основою абсолютної додаткової вартості є природна родючість землі, природи, тоді як відносна додаткова вартість ґрунтується на розвитку суспільних продуктових сил". С.Г.Струмілін, А.Сліпанський, О.П.Токарєв, І.Р.Михасюк і М.М.Маланчук вважали, що з переходом до соціалістичного способу виробництва зникає поняття земельної ренти.

Виходячи з вище приведеного аналізу, можна зробити висновок, що отримання земельної ренти властиве всім категоріям земель за цільовим призначенням та функціональним використанням, оскільки вона має природну основу походження. Це означає, що грошову оцінку рекреаційних зон, територій, ділянок логічно визначати за відношенням рекреаційної ренти до нормативу ефективності за формулою:

(3)

де Гоц – грошова оцінка рекреаційних ресурсів;

Р – рекреаційна рента;

Е – норматив ефективності.

Такий методичний підхід дозволить об’єктивно визначити грошову оцінку будь-якої ділянки рекреаційних ресурсів. У контексті сказаного, грошова оцінка рекреаційних ресурсів у населених пунктах визначається на підставі їх нормативної грошової оцінки, з урахуванням коефіцієнтів прибутковості різних категорій забудованих земель, у розрізі економіко-планувальних зон [5, c. 134-135].

З вище приведеного можна зробити висновок, що нині поки що залишається проблема подолання цілої низки стратегічних і тактичних питань розвитку рекреаційно-туристичної галузі, забезпечення ідентичності системи управління на кожному з етапів її розвитку, оскільки не реагування на ситуацію загрожує зниженню конкурентоспроможності рекреаційної індустрії.

3. Методичні підходи до оцінки нематеріальних активів. Метод дисконтування грошових потоків. Метод переваги в доходах. Метод виграшу в собівартості. Метод надлишкових грошових потоків. Метод внутрішнього порівняння. Метод звільнення від роялті. Метод вартості створення нематеріальних активів

Оцінка вартості нематеріальних активів проводиться у певній послідовності і включає такі етапи:

1. обстеження нематеріальних активів;

2. правова експертиза;

3. з’ясування типу вартості, що визначається, і вибір відповідного методу (методів) оцінки вартості;

4. формування інформаційної бази для проведення оцінки;

5. розрахунки вартості нематеріальних активів за вибраними методами;

6. підготовка звіту про оцінку.

Рис. 1. Класифікація методів оцінки вартості нематеріальних активів

Дуже поширеним є витратний підхід, який полягає у розрахунку витрат на відтворення нематеріальних активів.

За методом початкових витрат вартість нематеріальних активів визначається за бухгалтерською звітністю підприємства за кілька останніх років. При цьому увага звертається на величину таких витрат і термін створення активів. Реалізація методу початкових витрат передбачає такі кроки:

— виявляються всі фактичні витрати, пов`язані зі створенням, придбанням або запровадженням об`єкта інтелектуальної власності;

— витрати коригуються на величину індексу цін на день оцінки;

— визначається нарахована величина амортизації об`єкта інтелектуальної власності;

— вартість об`єкта інтелектуальної власності визначається як різниця між величиною витрат, що коригувалися, і нарахованою амортизацією [6, c. 125-126].

Ідея методу вартості заміщення полягає в тому, що максимальна вартість певного нематеріального активу визначається мінімальною ціною, яку необхідно заплатити за придбання активу аналогічної корисності або аналогічної споживчої вартості.

За методом відновної вартості відновна вартість активу визначається як сума витрат, необхідних для створення нової точної копії оцінюваного активу в сучасних цінах.

Прибутковий підхід виходить із передбачення, що економічна цінність конкретного активу на поточний момент обумовлена розміром доходів, які сподіваються отримати з цього активу в майбутньому. Тобто, вартість об`єкта може бути визначена як його здатність давати прибуток у майбутньому.

За методом капіталізації прибутків оцінка складається з таких етапів:

— виявлення джерел і розмірів чистого прибутку, що його дає відповідний актив;

— визначення ставки капіталізації чистого прибутку;

— розрахунок вартості активу діленням чистого прибутку на ставку капіталізації.

Метод дисконтування майбутніх грошових потоків передбачає:

— оцінку майбутніх грошових потоків, що становлять чистий прибуток від використання об`єкта інтелектуальної власності і величину амортизації цього об`єкта;

— визначення ставки дисконтування;

— розрахунки сумарної поточної вартості майбутніх прибутків;

— додавання до отриманого результату вартості об`єкта інтелектуальної власності, приведеної до поточного періоду.

Ринковий підхід до оцінки вартості нематеріальних активів реалізується за допомогою методу порівняльного аналізу.

Метод порівняльного аналізу продажу передбачає порівняння об`єкта інтелектуальної власності, що оцінюється, з вартістю аналогічних об`єктів, які були реалізовані на ринку.

За методом звільнення від роялті вартість активів визначається на підставі умовного припущення, що вся інтелектуальна власність, яка використовується підприємством, йому не належить. Тоді частину виручки підприємство мало було б виплачувати у вигляді винагороди (роялті) власникам цієї інтелектуальної власності. Насправді цю частину підприємство залишає собі. Цю частину виручки вважають додатковим прибутком, який створюється даним нематеріальним активом.

Нематеріальні активи підлягають амортизації. Норму амортизаційних відрахувань установлює підприємство залежно від строку використання окремого виду нематеріальних активів. Стосовно до нематеріальних активів, щодо яких неможливо встановити період використання, норма амортизації визначається в розрахунку на 10 років, тобто 10 %[5, c. 215-216].

Список використаної літератури

1. Закон України “Про оцінку майна, майнових прав і професійної оцінної діяльності в Україні” від 12.07.01.

2. Грибовский С. В. Оценки доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001. — 336 с.

3. Михасюк І.Р. Земельний кадастр і диференціальна рента / І.Р.Махасюк, М.И.Маланчук. − Л.: Вид-во Львів ун-ту,1971.− 168 с.

4. Наказ Держкомзему України, Міністерства аграрної політики Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук Про порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 27.11.1995р. №18/15/21/11 // Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і нормативні документи. Держкомзем України. − К.: Урожай, 1998.− 816 с.

5. Посібник по оцінці бізнесу в Україні. — К.: УТО, 2002. — 342 с.

6. Стельмащук А. М., Стельмащук Ю. А. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу підприємства: Навч. посіб. — Тернопіль: ТЕНГ, 2001. — 235 с.

7. Федоров М.И. Економічні проблеми земельних відносин у сільському господарстві / М.И.Федоров. − К.: ІАЕ,1998.− 264 с.